자유게시판

  • 농지취득 후 바로 건축허가 신청할 수 있나요?

    무드리 2011.04.29 10747

  • 농지취득한 후 1년이 지나야 건축허가를 득할 수 있다는데 맞나요?

    제가 가장좋아하는 카페에서 가져왔습니다. 이글을 읽으신분들중에

    이카페 모르시면 아래 출처로 바로가기하셔서 가입하시어 글을 읽다보면

    부동산뿐만 아니라 시골에서 겪어야할 온갖 보배같은 글들이 있으니

    가시어 도움받아 보시죠^^

       [출처] 서울 촌놈 이야기 109 - 농지취득 후 바로 건축허가 신청할 수 있나요? (지성아빠의 나눔세상 - 전원 & 귀농 -) |작성자 지성아빠

     

    지성아빠의 답입니다.

    맞을 수도 있고 틀릴 수도 있습니다.

    시골로 가시는 분들께서 농지를 매입하고 바로 건축을 하려는 경우

    일년은 농사를 지어야 건축허가를 받을 수 있다는 말을 듣는 분이 있기에

    질문을 하신 줄 압니다.

     

    이 글을 읽고 계신 회원님들 중에 일부 회원님들은 이 정보가 맞다고 하는 분도 있을 겁니다.

    농지 매입한지 1년이 넘어야 한다는 이야기를 들었기에

    건축 계획을 1년 뒤로 미뤘던 경험이 있는 분들이 분명 카페 회원님들 중에 있기 때문입니다.

     

    왜 농지를 매입하고 1년 뒤에 건축허가를 받을 수 있다는 정보가 생겼을까요?

    이유는 농지를 매입하실 때 관할 면사무소에 제출하셨던 농지취득자격증명서 때문입니다.

    농지취득자격증명서는 우리나라 농지법으로 규정되어 있는 자경의무를 확인하는 증서입니다.

    쉽게 말하면 농지취득자격증명서는 농지를 사면서 농사를 직접 짓겠다는 이행각서입니다. 

    흔히 농취증이라고 줄여서 이야기합니다.

    농지를 취득하고 소유권이전 절차를 밟을 때 필수서류이기에

    면사무소 산업계에 찾아가서 담당자에게 농지취득자격증명서 서류 양식대로 작성하고

    제출하신 후 우편으로 받거나 아니면 직접 수령한 후 소유권이전에 따른 서류에 첨부합니다.

    (농지취득자격증명서에 관한 내용은 카페에서 검색해서 챙겨보세요.)

     

    이행각서대로 자경을 하지 않으면 어떻게 되냐구요?

    단속받으시면 농지법 위반으로 농지를 일정기간내에 처분하셔야 합니다.

    처분하지 않으면 과태료 공시지가의 20% 씩 5년부과 받습니다.

     

    그러나, 걱정마세요.

    법이 완화되서 단속받고 농지법 위반했다고 통보받으면

    3년동안 성실히 자경하겠다고 다시 각서 제출하시면 됩니다.

    그리고, 열심히 3년 농사지으시면

    농지법 위반에 따른 처분유예기간이 끝나서 문제는 해결됩니다.

     

    다시 원점으로 돌아와서 글을 쓰면

    1년 농사를 지어야 건축허가를 득할 수 있다는 정보가 생긴 이유는

    농지를 취득하면서 제출한 농지취득자격증명서의 내용 때문입니다.

    농사를 짓겠다고 이행각서 제출해놓고

    농사도 짓지 않고 바로 건축허가를 득하겠다고 신청했으니 약속위반이기 때문입니다.

     

    일부 꼼꼼하게 법규에 맞춰 행정처리를 하는 공무원이 근무하는 지자체라면

    1년농사 또는 농지취득자격 증명서에 기입한 농작물 1회이상 농사를 지은 후

    농지전용허가신청 접수를 받아 준다고 할 겁니다.

    법대로 원칙대로 농지취득자격증명서에 제출한 내용대로 약속대로

    건축허가 신청기간을 1년 뒤에 받아주는 것이죠.

     

    그러나, 많은 지자체에서는 주소지 이전하는 전입 주민들의 편의를 위해

    농지취득증명서 내용과 상관없이....

    어짜피 농지전용해서 집지을 민원인이라 판단하고...

    지역주민이 되겠다는 분들인데 적극 협조해주는 것이 맞다는 민원인을 위한 행정을 펼치기 위해

    농지를 취득하고 바로 농지전용을 받고 건축허가를 득하겠다는 민원을 받아 줍니다.

    아마, 지금은 대부분의 지자체에서 이렇게 해주는 줄 압니다.

    매입한 농지의 일부를 농지전용하고 건축하는 것이니

    농지취득자격증명서 제출할 때 약속한 내용 중 일부만 지키지 못하는 것이기에

    민원인의 편의를 봐준다고 보셔도 될 것입니다.

    국민을 위한 공무원이니까요. ^^

     

    그런데, 내가 시골살이를 하기 위해 매입한 농지를 일부 농지전용하고 건축허가를 받고자 하는데

    해당 지역 지자체 농지전용허가 담당자가 법대로 원칙론자라면 어떻할까요?

    도시의 집을 팔고 빨리 농지에 건축을 해야 하는 분이라면 어떻게 해야 할까요?

     

    이 때도 합법적인 방법이 있습니다.

     

    계약서 작성하시고 계약금 지불하신 후

    매도자의 동의를 받아 매도자의 명의로 건축을 위한 농지전용허가를 득하는 것입니다.

    대부분의 매도자는 농지를 소유한지 1년은 넘은 분이실테니까요. ^^

     

    물론, 비용은 모두 매수자가 필요로 해서 농지전용허가를 받는 것이니

    당연히 매수자가 지불해야겠죠.

     

    매수인은 매도자의 명의로 농지전용허가와 건축허가를 받을 때

    농지전용인허가를 담당하는 토목측량회사와 건축허가(신고)를 담당하는 건축설계사무소에

    매수자인 본인이 인허가비를 지불하며 농지전용과 건축허가를 매도자의 명의로 득하면....

    토지에 대한 소유권이전을 한 후

    매도자명의  농지전용허가서와 건축허가서를 모두 매수인 명의로 전환한다는 것을

    인허가 담당 업체에 미리 알려줍니다.

    그래야 나중에 인허가서류 일체를 명의이전할 때

    인허가업체에서 명의이전에 따른 비용청구를 추가로 받지 않습니다.

    무슨 뜻인지 이해되시죠?

     

    인허가업체에서도 매수인이 돈을 지불한 인허가인 줄 알기에

    명의이전에 따른 비용청구를 별도로 하지 않는다는 뜻입니다.

    미리 이야기했으니 추가 비용청구를 못한다는 것은 사전에 못박았으니까요. ^^

     

    해당 지자체가 1년 농지소유 후 건축허가를 득할 수 있다는 규정을 지킨다는 것은

    건축관련 인허가 대행 업체에서 더 잘 알고 있기에

    담당공무원을 만나지 않고

    바로 건축인허가 업체로 방문하여 건축 상담하시는 분에게 먼저  이 방법을 권할 수도 있습니다

    그리고, 해당지역이 토지소유자가 아니여도

    토지소유자의 토지사용승낙서를 받아 건축허가를 접수시킬 수 있는 지역이라면

    매도자의 명의가 아닌 매수자 본인의 명의로 토지소유자인 매도자의 토지사용승낙서를 받아

    건축허가 절차를 진행할 수 있습니다.

    많은 지역이 토지소유자와 건축허가신청자가 동일해야한다고

    행정편의적으로 업무처리 지침을 가지고 있다는 것을 알고 있지만

    때에 따라서 토지소유자의 토지사용승낙서를 받아서 농지전용과 건축인허가를 접수시킬 수

    있다는 인허가업체의 상담을 받으셨다면 당연히 매수자 본인명의로 진행합니다.

    농지전용 및 건축인허가 명의자 변경을 할 필요가 줄어드니까요. ^^

     

    왜 이런 방법을 쓰냐구요?

    해당지역 지자체 농지전용허가 담당 공무원이 법대로 원칙대로 민원처리를 한다면

    민원인 역시 법의 규정에 맞춰 일처리를 진행하시면 원하는 것을 얻으실 수 있으니까요. ^^

     

    이렇게 하나 저렇게 하나 결과는 똑같은데 왜 이렇게 복잡하게 하냐구요?

    법이란 악법일지라도~ 일단 지키자고 만든 것이기에....

    법에 따른 순서를 바꾸면 공무원들은 자신이 일처리한 민원에 대해

    감사를 대비해서 문서상으로 정리를 해둬야 하는 줄 알고 있기 때문입니다. 

     

    이런 방법을 쓰면 매수인의 농지취득자격증명서엔 농지전용면적을 제외한 면적만

    농지취득자격증명서를 제출하면 됩니다.

    물론, 농지전용에 따른 분할측량을 하고 지번을 부여받은 후 진행해야 하며

    농지취득자격 증명서엔 농지전용허가를 득한 필지는 건축허가를 득한 필지이므로

    작물을 심지 않는다고 사실을 기입하거나 신고대상면적에서 제외하시면 됩니다.

    농지취득자격증명서 발급해주는 담당자가 알려주는대로 하면 되죠.

     

    그럼, 회원님은 제게 다시 질문을 하실 겁니다.

    1년 농사짓고 건축허가를 득하는 지역인지?

    아니면 농지 매입하고 바로 건축허가를 득하는 지역인지? 어떻게 확인하느냐구요?

    이런 질문은 그냥 해당 지역 농지전용허가 담당 공무원에게 단도직입적으로 문의하셔도 됩니다.

     

    질문 예입니다.

     

    " 제가 이 지역이 마음에 들어서 농지를 사서 집을 짓고 이사올려고 하려고 하는데

      주택을 짓기 위해 농지전용을 받을려면 대부분의 지역은 농지매입하고

      바로 농지전용허가 신청을 한 후에 바로 건축허가 신청을 해도 받아주지만

      농지매입하고 1년을 농사지어야만 농지전용허가를 받을 수 있는 지역도 일부 있다는데

     

      여기 XX 군은 농지매입 후 농지전용허가 신청기간에 제한이 있는지~없는지~ 

     혹시 몰라서 미리 상담하고 농지매입이나 건축시기 정하려고 찾아왔습니다. "(전화했습니다.)

     

     이렇게 문의하시면 대부분의 담당 공무원은 

     

      "해당 농지가 건축이 가능한 농지인지  관련 서류를 접수해봐야 알겠지만

       1년 농사를 지어야 건축허가를 득할 수 있습니다.

       또는 민원인의 편의를 위해 바로 농지전용허가 신청할 수 있습니다." 라는 답을 들으실 겁니다. 

     

    만일, 1년 농사를 지어야만 건축허가를 득할 수 있다는 답변을 들었다면  

    위에서 말한 매도자 명의로 건축허가를 득한 후 잔금을 치르는 방법을 씁니다.

    여기서 매도자 명의가  매수자명의로 변경되었으니 매도자의 농지전용비납부는 반환되며

    매수자가 새로 농지전용비를 납부합니다.

    그리고, 기타 매도자가 지불했던 소소한 잡세금은 모두 정부로 귀속되고

    매수자가 다시 한번 더 냅니다. -.-;;

     

    매도자의 토지사용승낙서를 받아서 매수자명의로 건축허가를 득할 수 있는 지역이라면

    당연히 비용과 절차가 절약되는 방법을 써야죠.

    물론, 가장 좋은 것은 1년농사짓지 않아도

    농지매입 후 원하는 시기에 농지전용과 건축허가신청을 할 수 있는 것엤죠. ^^

     

    지금까지 대략적으로 1년 농사를 지어야만 농지전용허가를 받을 수 있다는 정보 때문에

    농지매입 후 건축을 바로 하셔야 하는 분의 고민에 대한 답변을 써봤습니다.

     

    시골가서 바로 집을 지으려고 하는 상황인데

    누가 1년 농사를 지어야만 농지전용받고 건축허가를 득할 수 있다는 정보를 이야기하여

    고민이 되셨다면 고민하지 마세요.

     

    법에 맞춰 얼마든지 융통성을 발휘하여 합법적으로 일처리를 할 수 있는 방법이 있으니까요.

    우리나라 법은 민원인이 공공의 이익이 아닌 개인의 이익을 너무 밝히는 경우라고~

    속보이는 경우라고~ 판단되지 않는 일반적인 행위는 대부분의 민원은 

    공무원분들도 민원인의 편에 서서 일처리를 해주시는 줄 압니다.

     

    공무원분들 너무 어려워하지마세요.

    무척 친절해지셨답니다.

     

    육하원칙에 따라 자신의 민원을 정리해서 천천히 설명하고

    모르는 내용은 잘 몰라서 질문한다고 그래서, 상담받으러 왔다고 솔직하게 이야기하시면 됩니다.

    어설픈 정보를 가지고 공무원 설득하려고 하면 

    이기주의적인 민원인으로 판단하고 해줄 것도 안해줍니다.

    공무원분들도 인간이니까요.

     

    물론, 아주 극히 일부 [국민의 세금으로 월급을 받고 일한다]는 사실은 망각한 체

    복지부동에...." 안되는데요~" 만 외치면서

    저 잘나서 정년보장받는 공무원을 직업으로만 생각하는 분들도 있지만 말입니다. -.-;;