요즘은 매물의 지번만 알면 인터넷으로 현장답사 전에 어느 정도 매물에 관한 정보를 파악한 후 발품을 팔 수 있습니다.
매물을 접수하면 손품이 먼저란 뜻입니다. ^^
이번 글은 지성아빠가 귀농사모 부동산란에서 공부할만한 매물을 발견했기에..
저 혼자 알고 지나갈 수 있으나 혹시 이 매물을 답사하실 분도 있을 것 같고..(답사하신 분도 있을 수 있고... ^^ )
(기왕이면 자신의 용도와 맞는지 확인하고 출발하시는 것이 좋겠지요.)
이 매물을 답사하기엔 자신의 조건(금전적인 능력 등)이 부족하여 답사를 하지 않으실 분도 있겠으나...
제가 회원님들과 공부하고자 하는 내용은...항공사진을 맹신하지는 마시라는 것입니다.
항공사진은 참고용이지 답은 아니라는 뜻입니다.
특히 현장사진이 있다면 항공사진과 비교하여 현장 상황을 최대한 유추한 후 판단하고 발품을 파셨으면 합니다.
물론, 출발전에 항공사진을 볼 수 있다는 것만하더도....예전에 비한다면 감사할 일입니다.
발품을 판다는 것은 경비와 시간을 투입하는 일이니까요.
아무튼 항공사진에 얽힌 내용이 있는 매물인지라...회원님들과 공부해보고자...
몇일전 카페 회원님들께 아래와 같은 숙제를 드렸습니다.
(이젠 지성아빠가 카페에서 숙제도 내고 있네요. ^^ )
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
(공부해볼까요?) 인터넷으로 매물을 현장답사전 공부하는 법
시골살이 관련 카페나 홈페이지에선....
지성아빠의 나눔세상 카페가 부동산란의 모델이 되어....
몇년사이 매물의 지번이나 지적도 현장사진이 오픈되지 않으면 매물을 삭제하는 분위기입니다.
지성아빠가 알게 모르게 인터넷에서 나비효과를 일으킨 좋은 현상입니다.
이젠 매물올리시는 분들 매물 제대로 공개 안하시면 관리자나 회원들로 부터 한소리 듣는 분위기이니까요. ^^
거두절미하고...본론으로 들어가서....
귀농사모에 재밌는 매물이 하나 떳습니다. ^^
인터넷에서 부동산홈페이지에선 쉽지 않은 일이지만... 귀농사모 카페이기에...
지번이 오픈되어 있고 현장사진들도 있고..매물 설명도 잘되어 있습니다.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------
소재지 : 강원도 정선군 신동읍 덕천리 (매물주의 입장을 생각해서 지성아빠가 지번 생략. 공부목적이니까요.)
대지 약300평 전 약4200평(총약4500평) 구옥한채(방3칸,수세식 화장실,화목보일러)
이동식 통나무집 2채 조경공사 및 축대공사 완료되어 있습니다
네모 반듯하고 4500평이 필지는 3필지 이지만 전부 붙어 있습니다
*가격은 마지노선인 2억2천3백만원 입니다
저희집은 동강이 근처라 여름철 민박이 가능해서 민박용 이동식 통나무집(수세식화장실) 두채를 사두었습니다
매물주의 설명은 더 많았지만....간략하게 매물 소개 정리한 내용입니다.
------------------------------------------------------------------------------------------------------------
매물 사진을 보면 참 마음에 듭니다.
고즈넉한 시골풍경이고...매물도 잘 관리되어 있다는 것이 보입니다.
마음에 드시나요?
답사가보고 싶은 마음이 드시지요.
주택가격은 신경쓰지않고 평당가격을 따지면...
2억2,300만원을 4,500평으로 나누면 평당 약 5만원꼴입니다.
정선군 신동읍 덕천리는 정선군에 속하지만
영월에서 가깝습니다.
영월읍에서 차량으로 20분거리이내입니다.
그리고, 주변에 영월과는 달리 석회석광산이 적습니다.
2억 2,300만원이라는 매매가격이 부담되신다구요?
저도 이 매물을 보고 처음에는 전체 매도가격 때문에 매도가 안된 것으로 생각했습니다.
그럼, 주택과 이동식주택 2채를 매물가격에 포함시키면 어떨까요?
평당가격은 당연히 내려가겠죠. ^^
그리고, 토지공동구매로 진행한다면 어떨까요?
그럼, 괜찮은 매물로 생각되어집니다.
매물주의 설명으로는 모든 토지가 붙어있다고 했으니까요.
이런 저런 이유로 지성아빠에게 관심을 주네요.
그래서, 조금 더 인터넷을 이용하여 매물조사를 해봤습니다. ^^
- 매물을 대충 표시했습니다.
- 항공사진입니다.
항공사진으로 이동식주택 2채도 보이네요.
땅모양도 나쁘지 않습니다.
토지분할을 통한 토지공동구매도 가능할 것 같습니다.
4,500평이니까요.
- 남향으로 앞산과의 거리가 있기에 답답하지 않을 것 같습니다.
터의 뒤로 산이 감싸고 있는 모양이 예쁩니다.
배산임수 중 물만 없습니다.
- 현장에는 물이 없지만...동강도 가깝고, 신병산도 옆에 있네요.
전체적으로 주변 환경 분위기도 좋습니다.
주변에 광산도 보이지 않구요.
요기서 공부시작해봅니다.
여러분에게 숙제를 드리겠습니다. ^^
이 매물의 장단점을 나름대로 조사하시고 의견을 덧글로 달아주세요.
공부의 많고 적음을 떠나서 자신의 의견을 다는 습관을 들이셔야 땅을 보는 실력이 늡니다. ^^
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------
1. 용도지역과 지목이 어떻게 되는지?
2. 주택에 대한 설명이 부족합니다.
3. 주변에 혐오시설이 없는지 (축사, 공장, 고압선등)
4. 지대가 낮아보이는데 침수 내지는 하수연결할 구거는 있는지. 등등
체크해야 하고 괜찮다면 관심가지고 현장답사 해 볼만 한디요?
돌탑님 :
그냥 평범한 매물로 보입니다. 땅이 넓기 때문에 넓은 땅을 활용하고자 하는 분들은 괜찮아 보이는 매물이라고 생각합니다.
그러나 팬션같은것은 별로 어울리지는 않는것 같네요.... 요즘은 팬션은 물 가까이 있지않으면 별 재미가 없는듯 합니다.
귀농지로는 괜찮지만 앞산에 좀 떨어져 있다고 해도 전망이 좋지도 않습니다. 가격은 저렴한 편입니다.
좀 크게 농사를 지으실분들은 관심이 가는 매물이지만 가장 평범한 매물이 아닐까 생각됩니다.
실력이 없으니 더이상 평 못하겠네요..... 공부하기 어려운 매물인듯 그래서 공부가 되겠지만요...
저같은 평범한 사람에게는 장단을 평가하기에는 정말 어려운 매물..... 고수님들의 의견이 궁굼한 매물 ㅋㅋ
채플린님 :
지대가 움푹 패인듯한 모습인지라...
배수문제가 걱정됩니다. 장마철 비로인한 침수가 우려? 되는것 같습니다
한곡님 :
대지의 정확한 면적과 공시지가,주택의 면적에 관한 정보가 필요합니다. 호화주택에 해당여부 검토를 해야함
북천님 :
1.물이 귀한 곳
2.앞산과 거리가 있다고 해도 겨울에는 앞산이 해를 가릴 정도의 높이로 보임
3.서쪽산(신병산)의 높이가 꽤 높은 것으로 보이는 바 겨울에는 해가 너무 일찍 지는 곳.
그러므로 당해 토지는 보기와 달리 실제로 일조량이 그리 많지 않은 곳으로 보임
4.우측 150미터 지점과 좌측 50미터 정도에 축사로 의심되는 건물이 보이는 바, 확인할 필요가 있음
5.북쪽으로 접한 토지가 빙 둘러서 말끔하게 정리된 모양인데, 당해토지를 통과하지 않으면 통행이 불가한 맹지로 보임.
그런데도 말끔히 정리되어 있다는 것은 항공사진 촬영이후 축사가 들어섰을 가능성이 있음.
뒷땅 주인이 당해토지를 싸게 구입하려는 의도로 뭔가 불필요한 행위를 했을 가능성이 있음. 이상 초보 생각
워낭소리님 :
다른건 모르고 똥누다 뒤로 나자빠지는 형입니다
집을 북향으로 지어야하나?
서울사람님 :
1.초등학교, 신동읍(10km)까지 거리도 가깝고
2.실개천도 있어 여름에 시원하고
3. 다세대주택이 들어와도 식수걱정은 다만 석회수지역이라 지하수가 어떻지는.. ?
4.정화조 최종 배출구를 어디로 해야할지 사진상으로는 배수로가 안보임
5.동강주변지역이라 개발제한등이 없는지...향후까지 면밀한 검토 필요.
6.3억에 매입하였는에 가격을 내려서까지 매물을 내 놓는 이유 검토
7.기타 조경이나 통나무집등 그대로 사용가능하고 백운산 자연조경까지 굿
단월맨님 :
일반적으로 남향땅은 남쪽은 낮고 북쪽은 높아야 진정한 남향이라고 볼수 있지않을까요?
이 매물은 북쪽이 낮고 남쪽이 높아 남향의 장점을 누리기 힘든 곳 아닐까 생각되고요
북천님 말씀대로 북쪽에 외워싸고 있는 정리된 땅도 거슬립니다.
국유림이나 개발불가한 사유림이 북쪽에 붙어있다면 낮은 지대라도 검토 대상이 되겠지만
만약 뒤에 땅이 맹지이고 값싸게 살수 있다면
또 그뒤에 산이 개발불가한 사유림이나 국유림이라면
또 남쪽의 산이 겨울에 해를 가릴정도가 아니라면
매수를 생각해 볼만도 하다 라고 판단됩니다.
sbk0222 님 :
1.지적도상 도로가 현항도로이나 건축허가 가 안되는 임도로 판단됨
이동용 주택 (무허가 건축물일 가능성 농후 )
2.동강의 하류에 위치하고 있고 전체적지세가 움푹 들어가 있어 큰비가 올경우 물에 잠길수 잇는 지형으로 보이고
(침수지역) 막다른 골목에 웅덩이 처럼 보이는지세임 동서북향 다막힘
3.배산수임이 아닌 북향지세로 위치하고 잇고 경사도가 약하게 있음
4.갈수기에 논 농사나 지어먹을 토지임
동호회 주택 전원주택 무리수 따름 장점이 없음
모쓰는 토지로 생각됨 막돌 엄청 비싸다고 생각됨
처음처럼님 :
지성아빠의 나눔 세상에 항상 좋은 조언 감사하며, 제 개인적인 생각을 적은 거니까 오해하지 말아 주시기 바랍니다.
1) 일단 위치는 다음지도/온나라/토지이용규제정보시스템 이용하여 위치와 지번 확인을 하였습니다.
2) 접근성 : 서울돌게이트 기준으로 약 2시가 30분 걸릴 것으로 추정
(서울 I/C -> 영동고속도로 -> 중앙고속도로 -> 제천 I/C (약 1시간 30분)
제천 I/C -> 영월 (38번 국도 왕복4차선) : 40분
영월읍 -> 신동읍 (38번) -> 덕천리(약 10km, 지방도 왕복2차선) 20분으로
서울에서 거리와 시간은 먼 편이나 다른 정선 지역중에서는 괞찮은 편임 (신동읍까지 왕복 4차선)
3) 주 생활 권역은 정선읍 보다는 1차 신동읍, 2차 영월읍 3차 제천시의 영향권에 있음
4) 토지(3개 필지 약 4,500평) : 일단 위 사진중 파란색은 맞는데, 빨간색의
땅 위치 면적을 잘 못 표기 한 것 같네요(외쪽 건물 옆부터 포함 된 것 같음)
참고로 뒤 필지는 맹지로 답 785평 개인 것 맞네요 ^^(그 옆에는 국유지도 일부 있고)
5) 등고선을 보니까 토지는 도로 보다 낮은 위치로 경사져 내려오고 향은 북향 이네요
경사가 북쪽으로 내려 가는 방향임(북쪽은 나무로 막혀 답답할 수가 있겠으나 나무가 작으면 북쪽 조망 이겠지만요,
남쪽은 산이 막혀 답답할 것 같고요)
6) 토지 경계는 도로에서 북쪽으로 약 100m 정도, 동서로는 136m(중간 위치), 도로쪽 긴 방향으로는
약 200m 길이로 추정(여러 필지로 분할 유리 함).
도로와 북쪽 끝 높이 차이는 약 10m 정도로 경사도는 약 6.3도 정도 되어 보이네요
7) 북쪽에 산이 감싸는 것이 아니고, 나무로 감싸고 있으며, 나무 넘어서 잘 보면 멀리 동강 조망도
살짝 보일 것 같기도 하는데(동강 까지 직선 거리로 약 1.4 km 추정)
8) 활용성
현재는 서울/경기권에서 거리상으로 접근성이 좋지 않아, 동강까지 거리가 떨어져 있어 있어 팬션
부지로 활용하기에는 적합하지는 않을 것 같음
그리고 신병산이 등산로가 있는 산이 아니므로 손님을 끌기에도 부적합
현재로는 서울/경기를 떠나 동강에도 거리상 가까와 낚시하기에 적합하고, 경치 수려하고,
공기 좋고, 조용하고, 시골에서 한적하게 전원생활/농사용으로만 활용 하기에는 적합.
(그러고 외지에서 생활하다가 약 4,500평 농사 짖기는 어려울 것이고 한 4명 정도가 나누어서
약 1,000평씩 활용 하는 것이 좋을 것으로 사료됨-1인당 6,000만원 투자)
9) 투자성 : 투자적인 면에는 별로 기대가 되어지지는 않음
그리고 정선 지역에 개인이 2억 이상 투자하기에는 적합하지가 않고, 꼭 마음 맞는 동호인 4명
이상이 같이 분배하여 여유돈으로 던져 둔다는 생각으로 투자하면 모르겟지만요
10) 그 지역의 가격인상은
안성 -> 충주(공사중) -> 제천 -> 영월 -> 태백 -> 삼척으로 가는 동서고속도로가 개통시
(약 2010년 이후 정도 ?)에 영월읍 근처와 신동읍 근처에도 고속도로 I/C가 하나씩 생기지 않을까 하는 추측이 됨)
그럼 접근성이 많이 좋아져 가격 인상의 기회가 될 것임
11) 이야기 할 것은 많은데 너무 쓰다보면 한 이 없을 것 같아 이만 줄이겠습니다.
(집문제, 도로문제, 땅모양, 분할, 땅위치(햇빛), 근처광산, 옆토지 문제 관련 해결 방법 등등등… )
12) 토지는 뭐니뭐니 해도 현장 답사가 제일 중요한데 보지도 않은 상태에서 이런 글을 쓰는 것이 쑥스럽기도 하네요
실제 보면 차이가 많을 것 같기도 하네요 ^^ 그럼 이만 두서 없이 ~~~~~~ 죄송
이상 회원님들의 의견이였으며 답은 다 나왔기에 정리해보겠습니다.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
여러 회원님들께서 많은 의견을 주신 내용 중
서울사람님은 현장에 다녀오신 듯 하고...
처음처럼님은 나름 공부를 많이 하셔서 항공사진과 현장사진만으로도...많은 추리를 하셨고,...(고수시네요. 꾸벅~)
다음지도에서 항공사진외에도 등고선까지 체크하여 터의 높낮이부터 현장상황을 여러 관점에서 검토해주셨으니까요.
앞으로 카페에서 많은 조언부탁드립니다.
이 터는 사진을 보면 동강이 범람해도 잠길 위치는 아닙니다.
항공사진이 아닌 현장 사진을 보시면 저 멀리 도로가 매물보다 낮게 위치해 있다는 것이 보이니까요.
지성아빠가 현장사진과 항공사진을 토대로 유추한 현장 상황입니다.
인터넷으로 매물의 지번을 통해 확인할 수 있는 것들은...
1. 해당번지의 지적도, 토지이용계획확인원 (검색이 안되는 곳이 있는데 온나라지도로 어느정도 감은 잡을 수 있습니다.)
- 도로, 구거, 땅의 모양, 토지이용에 관한 용도구역 및 제한사항 등을 알 수 있습니다.
2. 다음지도와 항공사진을 통해
등고선을 통한 현장의 경사도와 해발높이 그리고, 현장을 위에서 내려다보는 풍경을 확인할 수 있습니다.
아무튼 이 매물은 지적도없이 항공사진만을 올려드린 것은
항공사진 속에 터의 뒤쪽에 산이 있고 남쪽으로 길이 있는 지형을 보시고 배산임수의 배산인 지형이며...
항공사진의 아래쪽이 남쪽 위쪽이 북쪽이기에 남향의 터로 오해할 수 있다는 점 때문입니다.
현장사진이 없었다면 항공사진만 보고 남향의 터로 오인할 만한 매물입니다.
처음처럼님처럼 다음지도로 등고선까지 자세히 쳐다보지 않는 한...(이렇게 등고선까지 확인하는 경우는 드뭅니다.)
남향으로 파악하고 답사를 갔을 것입니다.
일반적으로 부동산의 향을 이야기할 때 이 매물은 남향이 아닌 북향입니다.
매물의 향을 결정하는 것은 골짜기가 터진 방향을 보고 판단합니다.
물론, 남향쪽으로 대문을 내고 창을 크게 하시면 일조권을 확보할 수 있을지 모릅니다.
그리고, 북향쪽으로론 거실창을 내서 조망권을 확보하구요.
요즘 시골살이 관련 카페나 홈페이지에 부동산매물 올리는 기준이 까다로워져서
현장사진, 해당지번이나 지적도를 오픈하게 하고 있기에
회원님들께서는 손품을 팔아 많은 자료를 모으고 충분히 판단하신 후 매물 답사를 가셨으면 하네요.
(손품을 파는 방법론에 대해선 서울촌놈이야기 시리즈에 많이 지성아빠가 이야기하고 있으니 참고하시구요. ^^ )
그리고, 정보를 부실하게 올린.....매물정보를 오픈하지 않는 매물은 되도록 답사하지 마세요.
컴퓨터가 익숙치 않아....사진올리는 법을 몰라....라고 하시는 분들도 있지만...
대부분 현장상황이 좋지 않기에 정보 제공하지 않는 경우가 많다는 것이 현실이기 때문입니다. -.-;;
자신있다면 장단점을 못밝힐 이유가 없습니다. (혹시나에 발품 팔기엔 억울할 때가 많거든요.)
항공사진을 보고 길이라 생각했는데...
현장에 가보면 축대의 윗부분인 경우도 있었고....
깊은 계곡인데 항공사진으론 판단이 어려운 경우도 있었습니다.(제 경험입니다.)
현장 답사를 하지 않고는 알 수 없는 것들이 생각외로 많습니다.
지성아빠에게 카페에서 질문하시면서
지번을 알려주시고 현장사진을 많이 올려주셔도..
질문내용에 따라 80% 내외의 판단 밖에 못하는 경우가 대부분입니다.
현장을 보지않고 답을 드린다는 것만큼 위험한 행위는 없기 때문입니다.
그래서, 지성아빠가 때에 따라서는 회원님의 요청을 받아 현장답사를 하는 이유입니다.
답을 주신 회원님들 중 축사로 의심가는 지붕도....터가 잠길 것이라는 이야기도...
모두 현장답사를 해야만 알 수 있는 것들입니다.
이 글에서 제가 말씀드리고 싶은 것은
항공사진은 위에서 찍은 사진이므로 현장상황을 파악하기엔 한계가 있고...현장사진이 있다면
현장사진과 항공사진을 비교하여 항공사진의 내용을 유추해서 현장조건을 파악해보시라는 뜻에서
이 숙제를 낸 것이라 생각하시면 될 것입니다.
물론, 귀농사모엔 지번도 있기에 지적도확인이 가능합니다.
항공사진과 지적도 등을 통해 자료 조사해보시고....
고수이신 처음처럼님처럼...다양한 생각으로 이 매물을 접근해보셨으면 하네요.
이 매물은 비싼 매물도 싼 매물도 아니라 판단됩니다.
용도에 맞는 분에겐 좋은 매물일 수 있으니까요.
서울사람님이 말씀하신 3억에 산 매물을 2억3,300만원에 파는 이유를 검토해봐야 한다는 말씀은
거의 대부분이 매물주 자신이 매입할 때 판단기준이 됐던 용도와 맞지 않았다는 것을
살아보니 알았다는 경우가 거의 대부분입니다. (시골살이 계획서를 잘못 작성한 분들이지요. -.-;; )
아무튼 지적도까지 보시면 이 매물은 생활하수의 배수로 문제도 고민해야 합니다.
경사도가 도로쪽으로 높아지니...아랫쪽에 구거나 하천부지가 있어야 배수로 연결이 가능하니까요.
(건축허가시 배수시설 즉 하수로가 구거나 하천으로 연결될 수 있어야 합니다. 남의 땅으로 배출 못합니다.)
베수로 부분은 천상 현장에 가서 판단해야할 부분이네요.
이 집은 어떻게 배수로 문제를 해결했나 현장에서 보면 알테니까요.
지성아빠는 이 매물을 카페의 토지공동구매용으로 고려해봤는데..
향과 배수로 문제 때문에 발품 파는 것을 접었습니다.
제가 생각하는 용도와 맞지 않는다 판단했기 때문입니다.
긴 글이지만..사례를 들어 이야기 했기에 이해하기 쉬우셨을 줄 압니다.
카페 회원님들의 토지 공부에 조금이나마 도움이 되셨으면 하네요.
ps. 참고로 현장 조건에 무리가 없다면 이 매물은 비싼 매물이 아니라는 것...오해 없으셨으면 합니다.
필지를 무리없이 2-3필지로 나눌 수 있다면 처음처럼님께서 말씀하신대로
정선지역에 맞는 매물로 충분히 매각작업이 가능한 매물이라 사료됩니다.
그리고, 동서울IC 에서 제천까지는 만종IC에서 제천IC로 가지마시고...
여주에서 감곡IC 로 나와서 38번 자동차전용도로를 이용하세요.
영동고속도로를 이용하시는 것보다 38번 국도는 2-30분정도 시간 단축됩니다.(통행료도 없고... ^^ )
