“시골 현지민과의 마찰이 걱정이 되서”
또는 단독주택의 “방범문제가 걱정이 되서” 라는 말이 주가 되지요.
반면, 전원단지내 부지보다는
현지민 마을에서 적당한 거리가 떨어진 부지를 시골살이터로 구하시려는 분들은
위의 전원단지내 부지의 단점에 초점을 맞추고
전원주택부지 매물을 평가하는 경우가 대부분입니다.
전원단지내 부지의 장점과 단점은 보완하고 융화되기엔 현실적으로 어려움이 있습니
다.
분양업체가 자금력 확보를 위해 원가수준이나 이하로 분양하는 경우는 드물기 때문이
지요.
아무튼 이 글은 전원생활을 전원단지내 부지로 선택하시려는 분들을 위한 글입니다.
따라서, 이 글을 합리적이고 객관적인 전원단지내 부지의 적정 평당가격 평가하는 방
법에 대한 내용을 기준으로 정리해보겠습니다.
아마 카페회원님들께서 가장 궁금해 하시고 질문하고 싶으신 내용이실테니까요.
합리적이고 객관적인 전원단지내 부지의 평당가격은 어떻게 책정되어야 할까요?
제가 아는 성공한 전원주택분양업자는 분양대상 부지를 선택하실 때
첫째도 둘째도 셋째도 분양대상 소비자의 눈높이에 맞춰 부지를 선택합니다.
여기서 말하는 분양대상 소비자의 눈높이란
1. 부지의 조건이 도시민의 취향에 맞는 부지라는 뜻입니다.
인접 도시로의 접근성, 배산임수, 남향 등의 조건입니다.
2. 주변 환경을 고려합니다.
주변의 혐오시설 여부, 주변 민원소지가 적은 진입로 등을 말합니다.
3. 단지조성에 따른 토목공사비 등 개발비 + 토지매입비 + 업체 이윤을 산출했을 때
분양하고자하는 단지의 분양 평당가격이 도로지분을 제외한 실사용면적기준으로
하여 비슷한 부지조건을 갖춘 주변 일반 나대지의 평당 시세와 비교하였을 때
120~150%가 넘기지 않습니다.
여기서 말하는 120~150%의 분양가격을 업체마진까지 포함하여 책정할 수 있는 이
유는 토지를 매입할 때 큰 평수의 부지를 매입하는 경우이기 때문에
당연히 주변 소규모 토지를 기준으로 5~70%대의 평당가격으로 매입할 수 있는
부동산시장의 장점을 활용한 경우이며,
토목공사를 하면서 단지형으로 공사를 진행하기에
소규모 필지의 택지조성작업보다 택지조성 토목공사비 절감에서
유리한 점을 활용했기 때문에 책정 가능한 금액이 됩니다.
그리고, 성공한 전원주택분양업자분들은
단지 개발완료를 할 때까지의 개발비용을 산출한 후
전원주택분양업체마진을 분양평당가격에 포함시켰을 때
분양평당가격이 주변 농지의 평균시세대비 150%가 넘게 되면
분양에 어려움을 겪을 수 있다는 것을 경험치로 알고 있습니다.
그래서, 토지매입을 하게 되면
최소 6개월에서 1년이상의 개발과 분양기간이 필요하다는 것을 알고 있기 때문에
토지매입에 신중을 기합니다.
전원주택 부동산시장의 소비자 취향이나
부지개발에 따른 토목공사비용과 결과물은 고려치 않고
단순하게 주변시세 대비 평당가격이 무척 저렴한
경사진 임야를 매입하는 초보자같은 개발업자가 아니시니까요.
최소 십여년넘게 전원주택개발업계에서 산전수전 겪으면서 쌓인 경험이
전원주택 개발에 대한 A.B.C.D 정석을 터득하신 분들로 자리잡게 만든 것입니다.
실사용면적 기준 주변 일반 나대지의 평당 시세와 비교했을 때
전원주택단지내 부지의 분양가격이 120~150%가 넘기지 않는 매물의 경우
전원주택시장의 부동산소비자가 일반 나대지를 매입하고
건축을 위한 택지조성 및 건축을 진행하였을 때와
전원주택단지내 부지를 매입하고 건축을 진행했을 때의 비용을 비교하면
실제 상황에서는 전원주택단지내 부지가 더 경제적으로 유리한 상황이 될 소지가 높습
니다.
분양업자분의 업체 이윤은
저렴한 토지매입과 단지 전체 개발에 따른 택지조성 토목공사비 절감분에서
충분히 상쇄하고도 남을만큼 확보했기 때문에 큰 욕심만 부리지 않는다면
1년에 1건 개발정도로 편안하게 개발하며 영업을 하시는 분들이 있다는 뜻도 됩니다.
이런 전원주택단지라면 매수하셔도 됩니다.
시골에서 건축할 때의 주변 민원에서 훨씬 자유로울 수 있다는 장점도 가지고 있으니
까요
아무튼 전원주택분양업자분께서 마케팅기법을 잘써서
전원주택단지 분양을 성공한 사례가 아닌
위와 같이 합리적이고 객관적인 기준에 의해 단지를 개발하고 분양한 단지를
구입한 전원주택지 소비자분들은 건축만 과다하게 하지 않는다면
즐겁게 전원생활을 즐기시다가 매도를 하시려고 한다면
언제든지 시간을 두고 투입한 자금만 회수하는 수준에서 매도를 하시려고 한다면
매매에 어려움이 없는 전원주택을 보유하게 된다는 뜻도 됩니다.
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전원단지내 부지 구입기준이라고 제목을 적어놓고
성공한 전원주택분양업자의 내용을 쓰고 있으니 좀 이해가 안되시나요?
전원주택분양업자분의 시각이 아닌 반대로 부동산소비자의 입장에서 정리해 봅니다.
그런데, 솔직히 전원주택단지내 부지에 대한 평가기준을 세울 때
전원주택분양업자나 분양받는 분이나
부지의 조건을 따지는 기준이나 평당가격을 책정하는 원리나 판단기준은 거의 비슷합
니다. 이유는 전원주택분양업자분들은
부동산소비자의 눈높이를 맞춰 단지를 개발해야 분양을 성공할 확률이 높기 때문입니
다.
전원생활용도 부지를 찾는 분께서 전원주택단지내 부지를 선택하신다면
위의 전원주택분양업자분의 입장이 아닌 본인이 건축을 하고나서 매도를 하려고 할 때
얼마나 빠르게 매도를 할 수 있을지를 감안하여 부지가격을 평가하는 것이 좋습니다.
물론, 부동산시장에서 부동산 소비자분들은 부지를 매입할 때
단순히 주변 시세 대비 무척 저렴하면 좋겠다고만 생각하시는 분이 대부분입니다. -.-
여기서 말하는 주변 시세 대비 무척 저렴하다는 기준이 어디에 있을까요?
주변 전원주택단지내 부지의 시세?
지성아빠는 전원주택단지내 부지를 매물로 접수받게 되면
매물 평당가격의 적정성을 주변 전원주택단지내 부지의 평당가격을 기준으로 삼지 않
습니다.
이유는 대다수의 전원생활을 희망하는 부동산 소비자의 매수기준은
토지의 평당가격 산정기준을 전원주택단지내 부지를 원하신다고 해도
주변 전원주택 단지내 부지의 평균시세가 아닌
주변 일반 토지의 평균가격시세를 기준으로 삼는 분들이 많기 때문입니다.
일반 토지의 평균시세가
전원주택단지내 부지의 평균시세보다 저렴한 것은 일반적인 상식이기 때문이고
전원주택단지내부지보다 일반 토지를 선택하시는 분들이 훨씬 더 많기 때문이기도 합
니다.
물론, 분양받은 금액과 건축비 등 부동산시장의 소비자가
대부분 택지개발에 따른 비용을 인정하지 않고
주변 토지가격과 전원단지내 부지의 평당가격을 단순비교하는 경우는
진짜로 저렴하고 좋은 전원주택단지내 부지를 매입하는 경우는 거의 없습니다.
부동산소비자는 전원주택단지내 필지들이 소규모 필지로 토지분할되어 있어도
지목이 대지가 아닌 경우 전원주택부지의 평당가격을
주변 일반 농지의 평당가격과 단순비교하시는 분들이 생각외로 많다는 뜻이지요.
여기서 앞으로의 글을 이해하시려면 복습이 필요한 상황입니다.
서울 촌놈 이야기 63 - 매입하려는 토지의 진짜 평당 가격을 찾는 법
http://cafe.naver.com/kimyoooo/10364 글을 읽어보세요.
전원주택단지내 부지를 주변 원형지 농지나 임야를 기준으로
택지를 조성하는데 따른 비용을 산출하여 매수금액에 합한 후 매수평수로 나눴을 때
평당 금액이 진짜 평당매입평당기준이라는 글이지요.
전원주택단지내 부지는 도로지분을 뺀 실사용면적을 기준으로 평가하시면 되며
이 평당금액이 주변 농지시세대비 120~150% 이내로 비교평가가 된다면
매수를 하셔도 무리가 없는 분양금액이 됩니다.
여기서 원형지 농지나 임야를 택지로 조성하는데 따른 평가기준을 세우는 평수는
500평이하 소규모 평수를 기준으로 할 때는 시세대비 120%이하로 합니다.
이유는 전원주택분양업체의 업체이윤은 넓은 토지를 저렴하게 매입하면서
일차로 발생했기 때문입니다.
20~50%도 아깝다고요.
그러나, 이 금액은 개인이 욕심내면 과욕이 될 소지가 높은 금액입니다.
왜냐하면 개인이 토목공사를 하면서
또는 주변 민원이 발생하면서 들어갈 수 있는 금액일 수도 있기 때문입니다.
그리고, 비슷한 성향의 도시민 이웃을 얻는 비용이라 생각하시면 편할 수도 있으며
잘조성되고 입주된 전원마을의 경우
주변의 토지가격보다 더 부동산가치평가를 높게 해준다는 점을 감안하면
위의 전원주택단지내 부지의 장점을 충분히 인정하셔도 되는 비용이라 보셔도 됩니
다. 전원주택단지내 부지는
합리적이고 적정한 금액대에 도시민의 취향에 맞는 단지내 부지를 매입하신다면
좋은 시골살이터를 구하는 방법의 하나입니다.
단점이 있는 반면 장점도 많기 때문입니다.
따라서, 부동산시장에서 매년 분양되고 있는 전원단지매물을 등한시 하지는 마셨으면
합니다.
진짜 평당가격을 산출하실 수 있는 실력을 카페에서 공부하시고
현지 발품을 통해 현지 시세들의 흐름을 읽으실 수 있다면
자신의 조건에 맞춰 주머니사정에 맞춰 충분히 시골살이터를 구하실 수 있는 방법이니
까요. 단, 다시한번 주의하실 점이 있기에 복습을 요청합니다.
이유는 신문이나 인터넷상에 그리고, 부동산업체 등을 통해
전원주택단지내 부지 매물을 많이 소개받고 있는 현실이기에
아니 전원주택단지 개발 계획이 세워있는 가분할도를 보시고
계약여부를 판단하고 계신 분들이 많다는 것을 알기에
전원주택단지의 개발방법과 개발진척도에 따른
평당가격 변화를 읽을 수 있는 실력을 키워주십사 말하고 있는 것이지요.
서울 촌놈 이야기 54 - 기획부동산에 대하여 샅샅이 알아보자 (5)
http://cafe.naver.com/kimyoooo/6505글
이 글은 기획부동산은 아니지만
실패한 전원주택분양업체는 기획부동산과 다르게 구분하기가 쉽지 않다는 내용의 글
입니다.
그리고, 분양가격은 합리적으로 책정된 경우가 아니라면
대개 분양업체가 장기간의 분양기간을 대비한 과다 분양가격을 책정했거나
아니면 분양실패를 예상할 수 있다는 단지라는 것을 체크할 수 있다는 뜻도 되는 글도
됩니다.
부동산소비자의 취향을 읽지 못한 전원주택분양단지 개발은
개발업자 스스로 발등을 찍는 행위입니다.
그러나, "아전인수"로 자신의 속이고 자신의 눈과 귀를 막습니다.
부동산소비자가 이런 전원단지개발업자의 말장난에 속을 이유는 없습니다.
과다 마케팅기법에 넘어갈 이유도 없습니다.
속지않은 방법을 알려달고 하시면
전 항상 그렇듯 "조급한 마음을 자제시키고 카페에서 열심히 공부해주시길 부탁드립니
다."란 말밖에는 드릴 말씀이 없습니다.
전원주택부지는 도시민의 취향은 95%이상 동일합니다.
도시로의 접근성, 배산임수, 남향, 주변의 혐오시설여부 등등을
평당가치로 평가하여 주변평균시세에 +, - 를 하시면
해당 매물의 평당가격 기준이 되거든요.
도시민의 취향에 맞는 매물은 그만큼 선호도가 높을 것이고
단점이 많은 매물은 당연히 선호도가 낮겠지요.
이 단점을 해결하는 방법은 당연히 진짜 평당가격을 기준으로
단점을 +, - 평가산정금액으로 환산하여 분양금액에 반영하면 되는 것이고요.
분양금액에 단점을 반영하면 단점은 단점이 아니게 되는 것
당연한 결과이니까요.
그래도, 짧게 정리해달라고 하시면
매수대상 부지의 부동산가치 평가 기준을
도시민들이 선호하는 부지조건을 모든 % 금액으로 환산하여
비슷한 조건의 부동산 주변평균 시세에 반영해보시고
그 이하라면 매수가치가 있다 판단하시는데
여기에 도시민이 선호하는 조건이 하나라도 더 많은 부지를
매수 우선순위로 선택하시면 된다는 뜻입니다.
이런 기준을 세우시려면 역시 카페에서 열심히 공부하시고
관심대상지역 발품을 열심히 팔다보면
시골살이터 매입이 현실로 이루어진다는 것이 제가 이 글을 쓴 이유이며
전원주택단지내 부지는 무조건 배제대상이 아니라 검토대상이라는 점 참고해보십사
썼습니다.
ps. 긴 글인지라 눈이 아프고, 이해가 잘 안되신다면
프린트하셔서 읽어보셨으면 합니다.
