시골 농가주택 중 무허가주택은 주택수에 포함되지 않아
1가구2주택에 걸리지 않는다는 이야기를 들으신 적이 있으신지요?
문제 : 무허가주택은 주택수에 포함된다. ( O / X )
정답은 99%의 농가주택은 O입니다.
시골에 농가주택을 구하시는 분들 중엔 아직도 많은 분들이
무허가주택은 주택수에 포함되지 않는다는 잘못된 지식을 가지고 계십니다. -.-;;
부동산을 매수하고 매도하면서 가장 신경쓰시는 부분이 양도소득세입니다.
2003년도 5월부터 시행되어 2014년도 12월31일까지 3년단위로 연장되고 있는 도시민의 농어촌주택마련 조세특례법도 우리나라 양도소득세법을 특수성이 반영된 세법이라고 할 수 있습니다.
그래서, 도시의 주택을 가지고 계신 분들은
시골의 무허가주택은 주택 수에 포함되지 않는다는 말이 솔깃하기만 합니다.
시골집이 주택수에 포함되지 않는다는 말은
도시의 주택을 사고 팔 때 1가구1주택조건만 충족하면 양도소득세에서 자유롭다는 의미이니까요.
그러나, 우리나라 소득세법상 무허가주택도 주택 수에 포함됩니다.
과거 컴퓨터가 발달하기 전~
정부의 슈퍼컴퓨터가 장만되기 전~
정부 부서간의 정보교류가 되지 않던 시절에는
무허가주택을 주택수로 포함시킬 수 있는 서류 확인이 국세청에서는 어려웠습니다.
등기상 주택 1 채만 소유한 부동산 소유자가 무허가주택을 추가로 보유하고 있어도
등기부등본상 등록되어 있는 주택 1채를 매도할 때
시골 무허가주택은
세법상 주택수에 포함되어 1가구2주택에 준하여 양도소득세를 부과해야 함에도 불구하고
과거 컴퓨터가 발달하기 전 과세 당시엔
국세청에서 시골에 있는 무허가주택을 납세자가 자진신고하지 않는 한
현장 확인을 할 수 없다는 맹점 때문에 주택수에 포함하지 않았다는 것이 현실이였습니다.
그렇지만, 현재는 컴퓨터와 인터넷통신의 발달로 정부부처간의 정보교류가 원활하기 때문에
해당 민원인의 주민등록번호만 컴퓨터 화면에 입력하면
납세자의 부동산보유상태와 세금납부 상황 등이 일목요연하게 출력되는 세상이 되었습니다.
다주택자이거나 1월1일~12월 31일까지 부동산거래가 있었던 분이라면
보유한 부동산을 매각하시고 양도소득세를 신고하시면
국세청 담당 세무공무원은 컴퓨터 화면상으로 해당 민원인의 주민등록번호를 입력해서
모든 부동산관련 재산세 납부자료를 확인하고
다주택자인지 해당년도에 부동산거래가 있었는지 모두 확인한 후 납부세액을 결정하고 있습니다.
특히, 주택에 관한 양도소득세 감면대상자의 경우
재산세 납부 대상 부동산관련 자료를 검토하여 주택수를 확인하지요.
이 과정에서 무허가주택도 재산세를 납부하고 있는 경우
무허가주택도 주택수에 포함합니다.
1960년대말부터 1970년대 초 국가에선
무허가주택들에 대하여 일제 조사를 실시한 적이 있습니다.
당시에 특별법으로 무허가주택을 양성화할 수 있도록 관련법을 간소화하여
무허가주택의 건축물대장 등록을 독려했던 시절이 있었지요.
그러나, 당시엔 공무원들도 강하게 무허가주택을 건축물대장에 등록하는 일을 하지 않았을뿐더러
내가 사는 집이 무허가주택이지만
이웃들이 내 집인줄 알고 있고
무허가주택이든 말든 나 사는데 지장이 없는데
일부러 짬을 내서 시내 관할 군청에 나가 부딪치기도 싫은 공무원들에게
무허가주택 양성화관련 서류를 만들어 제출하는 일이 귀찮았을 뿐더러 돈까지 들었으니
현실에선 무허가주택 양성화가 그리 쉬운 일인 것만은 아니였습니다.
시골에서 어떤 마을의 주택 중 90%가 무허가주택인 이유인 것입니다.
시골의 오래된 주택들이 대다수가 무허가인 이유이지요.
하지만, 현재 지방자치제가 정착되면서 중앙정부를 비롯하여
지방정부에서도 부족한 세원확보에 노력하면서 컴퓨터와 인터넷을 최대한 활용하고 있습니다.
여기에 항공사진을 활용한 현황조사까지 겸비되니
무허가 건축물에 대한 단속과 함께 재산세 부과에 적극 활용하고 있는 실정이지요.
무허가주택도 소득세법상 주택수에 포함되기 때문에
몇 년전부터 현황조사를 통해 재산세 부과를 하기 시작했고요.
세상이 변하다보니 과거엔 세법상 무허가주택도 주택수에 포함되어 있음에도 불구하
고 납세자가 자진신고하거나 주변에서 민원이 발생하지 않는 한
무허가주택은 국세청 납세자료에 들어나는 일이 드물었다는 현실이
현재는 컴퓨터 화면상으로 무허가주택의 현황파악이 되는 경우가 99% 이기 때문에
“무허가주택은 주택수에 포함되지 않는다.”는 말은 틀린 말이 된 것입니다.
무허가주택이 주택수에 포함되지 않는 1%에 포함될 수 있는 경우의 수는
1. 현재 폐가인 상태로 방치되어 주택으로서의 효용가치가 상실되었다고 판단되어
재산세 부과가 되지 않는 경우
2. 건축물대장상으로 주택으로 등재되지 않은 축사 또는 창고등의 용도로 등록되어
있으나 실제 사용은 주택으로 사용하고 있는 경우 등입니다.
3. 지목이 대지가 아닌 경우로 무허가주택이지만 재산세부과되지 않는 경우
1.2항은 확실하게 무허가주택이라고 판단될 수 있지만
3항은 무허가주택을 관할지자체에서 현황조사 때 재산세를 부과할만큼 리모델링된 경
우나 무허가주택에 주소지를 이전한 사람이 있어 주거용으로 쓰고 있다는 사실이 확
인되는 경우 주택수에 포함되는 무허가주택으로 전환될 수 있습니다.
특히, 매입했을 당시엔 재산세가 부과되지 않는 허름한 농가주택이였지만
리모델링으로 헌집을 새집으로 전환한 경우 재산세 부과가 되기 시작하면
주택수에 포함되는 무허가주택이 되는 것이죠.
* 무허가주택도 재산세 부과되기 시작했다면 주택수에 포함된다는 것 잊지마세요.
* 대지위의 무허가주택은 주택수에 포함됩니다.
지목이 대지인 부지위에 무허가주택은
국세청에서 항공사진으로 판독하여 주택수에 포함시키는 사례가 있습니다.
지성아빠가 직접 경험한 내용입니다.
* 참고로 시골 무허가주택 외엔 주택이 없는 1가구1주택자는
무허가주택을 주택에 관한 양도소득세 감면을 받고자 하는 경우
납세자가 무허가주택에서 3년간 거주 또는 주택으로 사용했다는 것을 증명하면
1가구1주택자로서의 양도소득세를 감면받을 수 있습니다.
(우리나라 세법은 현황을 기준으로 과세하기 때문입니다. )
여기서 시골의 무허가주택을 매입하여 시골살이를 시작하시려는 분들을 위한 팁정보입니다.
시골 농가주택이 등기부등본도 없고 건축물대장(구, 가옥대장 포함)에도 등록되지 않았기 때문에 서류상으로 매도자의 소유권을 증명할 수 없는 경우에
계약하기 전에
등기부등본상에 등록되지 않는 무허가 주택의 경우
1. 해당 지자체 건축물대장 관리부서에 방문하셔서
현재 무허가주택이 있는 토지 지번으로 건축물대장이나 구) 가옥대장이 있는지
먼저 확인하시고 주택에 관한 자료가 없다면
2. 해당 지자체 재산세과에 방문하셔서 해당 지번에 소재한 무허가주택에 대해
주택분 재산세 부과된 사실이 있는지 확인하시고 (매수자임을 밝힙니다.)
- 무허가주택이지만 주택관련 재산세 부과사실이 있다면
재산세 과세대상자와 현재 매도자와 동일인인지 확인하시고
재산세 부과 대상자의 명의이전절차와 필요한 서류를
재산세과 담당자에게 확인하시여 매매잔금일에 관련 절차를 진행시킵니다.
- 만일, 재산세 납부 과세대상자와 현재 매도자와 일치하지 않는 경우엔
매수자인 본인이 재산세납부대상자가 되려면
어떤 절차와 필요 서류가 있는지도 담당공무원에게 확인합니다.
그리고, 매매계약서를 작성하실 때
매매계약서 단서조항란에는
‘상기 지번 위의 무허가주택을 포함하여 모든 지상물건은 매수자에게 승계한다,
또는 매매대상에 포함한다.’ 라는 문구를 꼭 넣습니다.
여기서 무허가주택 소유권이전에 따른 변수가 간혹 발생합니다.
1. 매도자와 재산세 납부 대상자가 틀리거나, 현재 무허가주택이 아닌 경우이나
등기부등본이 등재된 사실이 없다는 이유로 무허가주택이라고 알고 있는 매도자와
건축물대장상의 소유자 틀린 경우입니다.
이런 경우엔 무조건 계약을 하지 않거나
잔금일 이전에 무허가주택관련 소유권에 관하여 정리를 한 후
잔금을 치르는 조건의 계약을 합니다.
토지에 대한 소유권이전과 무허가주택 소유권관련 서류 또한 동시에 이루어져야 한다는 것이죠.
이 과정을 거치지 않으면 무허가주택이 제삼자의 명의로 되어 있는 서류가 남아 있기 때문입니다.
재삼자의 명의로 주택에 관련 서류가 남아 있다면
추후에 님께서 현재의 무허가 농가주택을 철거하고 신축하려는 경우
무허가주택이 재삼자의 소유라는 서류가 남아 있다면
법적으로는 주택소유자인 제삼자의 동의를 받아 철거신고를 해야 하기 때문이지요.
이런 귀찮은 상황을 만들고 싶지 않다면 매수시점에서
매도자에게 요구하여 주택관련 소유권이전관계를 정리하고 계약하시는 것이 좋습니다.
* 간혹 재삼자의 명의로 건축물대장이 있는 경우일지라도 농가주택이 폐가 수준인지라
매도자가 철거한 후 나대지 상태에서 소유권이전을 해주는 조건으로 계약하기도 합니다.
매도자는 현재 부동산에 대한 상황과 조건을 잘 알고 있지만
매수자는 잘 모른다는 점을 감안하여
매도자가 토지 및 폐가수준의 무허가주택 소유권이전관계를 명료하게 정리한 후
매수자에게 소유권이전절차를 마무리해주는 것이 맞기 때문이지요.
2. 무허가 주택인데 소유권관련 서류가 하나도 없는 경우입니다.
등기부등본, 건축물대장(구, 가옥대장 포함), 재산세납부사실 등등
무허가주택에 대한 소유권에 대해 증명할 수 있는 방법이 없는 경우이지요.
이런 경우엔 주변인인 마을분들을 통해 무허가주택의 소유자가 누구인지
탐문하는 방법을 쓰신 후 계약여부를 결정하셔야 합니다.
마을 분들껜 솔직하게 저기 있는 집을 매입해서 이웃으로 오려고 하는데
마을사정을 알고 싶어서 질문한다는 취지로 이야기를 시작하세요.
단도직입적으로 ‘저 집이 무허가주택인데 *** 분이 집주인이 맞냐고?’ 질문하지마시고
마을에 버스가 몇차례나 다니는지? 생필품은 어디서 구입하는지?
식수는 마을상수도를 쓰는지, 지하수를 쓰고 있는지? 등등
마을에 대한 소소한 궁금증을 질문하시다가
자연스럽게 집주인분의 성함을 말하면서 그 분께서 여기서 오래사신 분인지? 를
질문해보시는 것입니다.
만일, 해당 무허가주택에 세입자가 거주하고 있는 상황이면
세입자분이 여기서 오래 사신 분인지를 살짝 질문하면서
제가 매입하면 집을 쓰려고 하는데
주택소유자(매도자)에게 세입자분을 내보내달라고 하면 실례가 되는 상황인지 모르겠네요~
하면서 자연스럽게 예의있게 질문하는 방법으로
매도자와 주택소유자가 동일인인지 마을주민분들을 통해 확인하고
계약여부를 결정하는 것입니다.
* 드문 사례이나 도시민이 주말주택으로 사용하고 있는 지상권주택이나 무허가주택을
마치 자신의 집인양 저렴하게 매도하면서
계약금을 사기치는 사례가 있기 때문에
서류상으로 소유권관련 자료가 하나도 없는 무허가주택인 경우엔
마을주민분들을 통한 탐문조사 후 무허가주택 매입여부를 결정하는 것은 중요합니다.
긴 글을 읽다보니 무허가주택이 상당히 복잡한 것 같다고요?
짧게 정리해드립니다.
가장 쉽게 주택수에 포함되는 무허가주택인지 아닌지 구분하는 방법은
1. 대지위의 무허가주택은 주택수에 포함되는 경우가 99%이다.
2. 재산세를 내고 있는 무허가주택은 100% 주택수에 포함되는 주택이다.
* 리모델링을 해서 재산세를 내게되는 경우도 예상할 수 있습니다.
현재 무허가주택은 재산세를 적게 낼 뿐
해당지역 지자체의 세수마련 현황조사로 인하여
주택수에 포함되는 주택으로 변경되었다는 점 주의하셨으면 합니다.
특히, 리모델링을 하여 새집으로 만드는 경우 재산세 부과될 소지는 높기 때문에
무허가주택을 주택수에 포함되지 않는다는 이야기는 틀린 이야기라는 점 잊지마셨으면 하네요.
시골의 주택이 무허가주택인지라 주택수에 포함되지 않는다는 잘못된 상식으로
도시의 주택을 사고 팔면서 양도소득세를 잘못 산출하는 경우
생각외의 과다한 양도소득세를 부과받으실 수 있습니다.
도시민의 농어촌주택마련 조세 특례법에 적용받는 조건의 무허가주택이라면
도시의 주택을 1회 매도할 때 양도소득세 감면관련 혜택을 받을 수 있지만
시골 무허가주택이 있는 상황에서 도시의 주택을 매수한 분이거나
2003년 5월 이전에 시골의 무허가주택을 보유하고 계셨던 분이라면
도시의 주택을 먼저 매도하실 때
과도한 양도소득세 부과를 받을 수 있다는 점 잊지마시고 참고하셨으면 합니다.
