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| 지난 7월 15일 개통한 서울-춘천고속도로. | 지난 10월 29일 경기 서남부를 관통하는 화성 봉담~동탄고속도로 17.8㎞와 평택~화성고속도로 20.7㎞가 개통됐다. 평택~화성고속도로는 평택~음성고속도로, 서해안고속도로와도 연결된다. 이 두 도로는 경부고속도로와 서해안고속도로 중간에 위치해 Y자형 남북 간 도로축으로 분류된다.
또한 서울~양양을 잇는 동서고속도로 가운데 춘천~동홍천 구간도 지난 10월 30일 준공됐다. 이 구간은 지난 7월 15일부터 운영에 들어간 서울~춘천 간 고속도로 및 국도 44호와 직접 연계된다. 특히 2014년 동홍천~양양 구간이 완공되면 속초, 양양 등 동해안권 개발이 촉진될 것으로 보인다.
그렇다면 고속도로가 개통되면 어떤 효과가 얼마만큼 있을까.
일단 기존 도로의 극심한 교통혼잡도를 완화하고 서울 등 수도권과의 접근성을 높이면서 교통비, 물류비를 줄이는 경제적 효과가 클 전망이다. 교통 분산에 따른 환경 비용 절감과 교통사고 감소, 국토균형개발을 촉진시키는 부수적 효과 등도 기대된다. 실례로, 평택·화성 고속도로는 통행시간 30분 단축으로 연간 3000억원의 교통·물류 비용 절감 효과가 예상된다는 분석이 있다. 한마디로 수도권 등 교통혼잡 지역에 고속도로를 신설, 개통할 경우 예산 대비 교통망 개선 등 경제적·비경제적 효과는 상대적으로 크다고 하겠다.
고속도로 개통 후 부동산 가격 얼마나 올랐나?
경춘고속도로 효과로 땅값 2배 뛰어
고속도로는 부동산 가격에 적지 않은 변화를 가져온다.
고속도로와 비슷한 대중교통 개선 효과가 있는 도시철도 효과부터 알아보자. 과거 주택통계를 볼 때, 서울 지역에서 지하철이 개통될 경우 역으로부터 반경 500m 이내의, 소위 역세권 집값은 개통을 전후해서 20~30% 정도 상승하는 것으로 관측된다. 그렇다면 고속도로 개통 효과는 어떨까. 최근 사례를 들어 설명해보자.
예컨대 서울~춘천 간 고속도로 개통을 앞두고 2~3년 전부터 남양주 화도읍의 나들목 인근에 투자자가 몰리면서 주변 지역 땅값이 3.3㎡당 70만~100만원 하던 것이 개통 후 200만~250만원까지 올랐다. 양평군 서종나들목 주변도 3.3㎡당 50만~100만원 하던 땅값이 150만~300만원(강변토지 기준) 이상 호가한다.
부동산 가격 변화는 토지만이 아니다. 해당 지역의 기존 집값은 물론이고 아파트 분양시장에도 큰 호재로 작용했다. 대표적인 사례로 2007년 서울 외곽순환고속도로 연결 후 구리, 남양주, 토평, 강동·강일, 하남, 성남과 평촌, 산본, 시흥, 중동, 김포, 일산, 퇴계원 지역 그리고 수도권 북부인 노원, 의정부, 포천, 동두천 지역도 올랐다. 지난 6월 용인~서울 간 고속도로가 뚫린 후 용인 수지, 흥덕, 상현, 성복지구의 아파트 미분양 물량은 조기에 소진됐다. 김포~관산 간 도로도 김포, 파주운정지구 집값 상승에 일조했다.
과거 경험을 되돌아볼 때, 고속도로 관련 최고의 수익률을 기록한 골드라인은 어디일까.
답은 역시 고속도로의 대장주인 경부고속도로다. 지난 70년 7월 1일 개통 후 산업 동맥 역할과 함께 분당, 판교, 죽전, 광교, 동탄신도시가 들어서면서 높은 지가상승률을 기록했기 때문이다. 경부고속도로 인근의 땅값(지역과 용도에 따라 차이는 있지만)은 지난 40년 동안 최고 500배 이상 급등한 곳도 있다.
신설 예정 고속도로와 유망투자처는?
제2경부·제2영동고속도로 주변 도시 주목해야
한편, 최근 부동산시장의 큰 흐름을 살펴보면 그간 소외됐던 토지시장에도 발 빠른 움직임이 감지된다. 부재지주에 대한 양도세 중과(60%) 유예, 총부채상환비율(DTI), 주택담보인정비율(LTV) 등 주택시장에 대한 금융 규제 조치로 토지시장에 대한 관심이 증폭되고 있다. 경인운하·제2영동고속도로·4대강 정비사업·보금자리택지개발 등에서 풀리는, 20조원이 넘는 토지보상금도 시중 부동자금의 유입 속도를 가속화시키기에 충분하다. 따라서 앞으로 신설 예정된 고속도로 계획과 유망 지역 그리고 투자 시 유의점 등에 대해 알아보는 것도 의미가 크다.
먼저, 향후 지속적으로 관심을 가질 만한 예정된 고속도로(혹은 도로)는 어디일까. 서울~세종시 간의 제2경부, 동서고속, 제2영동, 광주~원주 간의 제3경인, 평택~시흥, 서수원~의왕 간 고속도로와 서울~포천, 서울~광명, 안양~성남, 서수원~오산~평택, 남양주 화도~양평도로가 대표적이다. 이 중에서 눈에 띄는 곳은 제2경부와 제2영동고속도로로 압축된다.
그렇다면 투자 유망 지역은 구체적으로 어디인지, 가격 상승 효과가 큰 나들목을 중심으로 하나씩 살펴보자.
첫째, 지난 9월 확정, 발표된 제2경부고속도로는 강동~하남~광주~용인~안성~천안~세종시로 연결된다. 개발 압력 혹은 상승 유발 효과가 클 것으로 판단되는 지역은 수도권과 접근성이 현저히 개선되고 택지개발 수요가 많은 광주, 용인, 안성, 천안 지역을 꼽을 수 있다. 특히 나들목이 들어서기로 예정된 용인시 양지, 원삼, 모현면 일대는 고급전원주택단지, 물류단지, 산업단지 후보지로 미래 가치가 매우 높다고 하겠다.
둘째, 서울~광주~양평~여주~원주로 연결되는 제2영동고속도로도 관심 대상이다. 이 중에서 나들목이 들어설 예정인 광주 초월읍, 실촌읍, 여주군 금사·흥천면·대신면, 양평 양동면, 원주 지정면 일대를 주목하자.
이밖에도 평택, 화성, 안산 등 수도권 광역교통망 수혜 지역과 경춘선 복선전철, 동서고속전철, 골드벨트라고 불리는 인천, 서해안 일대, 새만금 지역, 그리고 오송생명과학단지와 4대강 정비사업지구인 이천, 여주, 충주, 문경, 안동, 밀양 등도 빠뜨릴 수 없다.
투자 시 유의할 점은 없나
나들목에서 1~2㎞ 떨어져야 수혜
고속도로 인근 지역이 매력적인 장기투자처임은 분명하나 투자 시 유의할 점도 많다.
첫째, 고속도로는 계획 발표 후부터 개통 시까지 꾸준히 오르는 특징이 있다. 하지만 막상 개통 직후에는 지가 변동이 미약한 경우도 다반사다. 따라서 개통 후 많이 오른 지역을 뒤늦게 시세차익, 단기투자 목적으로 접근하는 것은 결코 현명치 못하다
둘째, 통과 지역보다 나들목이 가장 큰 수혜를 입는 것은 사실이나 10㎞를 벗어나면 약발은 떨어지게 마련이다. 또한 나들목에서 너무 가까워도 소음, 공해 등 문제가 발생한다. 따라서 나들목에서 1~2㎞ 떨어진 지역이 가장 좋다.
셋째, 토지거래허가구역에서는 실수요자임을 증명해야 하고 매수자는 사후에 허가 목적에 맞도록 이용, 개발해야 하는 의무가 있다.
특히 농지의 경우 전 세대원이 1년 이상 해당 지역에 주민등록을 이전하고 농지취득자격증명을 받아야 하는 등 까다로운 절차가 필요하다.
[고종완 RE멤버스 사장 re_119@naver.com]
[본 기사는 매경이코노미 제1531호(09.11.18일자) 기사입니다]
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