머니투데이 박원갑 스피드뱅크 수석부사장][[머니위크]청계광장]
시중에 풀리는 막대한 토지보상금이 부동산시장을 들쑤시는 ‘태풍의 핵’으로 떠오르고 있다. 2010년 풀리는 토지보상금은 30조원에 이를 것으로 알려져 있다. 보금자리 주택, 인천 검단 등 2기 신도시, 지방자치단체 택지개발사업을 포함한 수치다.
그동안 토지보상금은 다시 땅으로 재 유입돼 인근 토지 시장을 들쑤시는 것으로 알려져 왔다. 이른바 땅을 팔고 그 돈으로 대신 장만하려는 대토(代土) 수요다. 그런데 최근 들어서 토지보상금을 받아 논이나 밭을 사는 사람들이 많이 줄어들었다. 오히려 상가나 아파트 수요가 늘어나고 있는 것이다.
시중은행의 PB센터 부동산 팀장에 따르면 요즘 토지보상금을 받는 사람들은 대체로 절반은 은행에 두고, 절반은 재건축 아파트나 상가 등 수익성 부동산에 투자한다는 것이다. 그래서 지방에서 개발 사업을 위해 토지보상금을 지급하면 서울 강남의 재건축아파트나 도심 상가 빌딩 가격이 오른다는 소문은 전혀 근거 없는 것은 아닌 것 같다.
이른바 토지보상금의 역류(逆流)다. 최근 가격이 급등한 서울 서초구 반포 래미안과 자이의 경우 서울 거주자가 아닌 외지인 소유비중이 26~28%에 이르는 데, 이 중에는 보금자리주택이나 신도시 토지보상금을 받은 사람들도 포함돼 있을 것으로 중개업자들은 본다. 집값 안정을 위해 조성한 대규모 택지지구 보상비가 다시 집값 불안의 원인이 되는 악순환이 반복되고 있는 것이다.
토지보상금이 토지시장으로 재유입되지 않은 가장 큰 이유는 보상자금을 받는 연령대가 이미 고령화되고 있다는 점이다. 실제로 노무현 정부 때 충남 연기와 공주 일대에 건설을 추진했던 행정도시(세종시)의 보상자금을 받는 연령대는 60세가 넘는다. 최근 한 충청권 농민으로부터 "내 나이가 40대라면 인근에 땅을 다시 사서 농사라도 짓고 싶지만 환갑이 넘은 나이에 그럴 필요가 있겠느냐"는 얘기를 들은 적이 있다. 이 농민은 보상자금 80억원을 받아 두자녀에게 아파트를 사주고 30억원은 수도권에 상가빌딩을 매입해서 세를 받아 생활하고 있다. 나머지 현금으로 지금 '돈 될 만한 부동산'을 찾고 있다.
토지보상금은 본질적으로 투기성자금의 성격을 띤다. 일부는 곧바로 부동산시장으로 흘러들어 가겠지만 요즘처럼 시장이 불확실할 때에는 상당부분 대기성 자금으로 남게 된다. 이런 대기성 자금은 시장이 침체될 때에는 바짝 움츠려 있다. 반대로 시장이 활황세를 띨 때는 부동산으로 대거 몰려들어 과열의 주요 원인이 된다. 토지보상금은 주로 활황기에 불에 기름을 끼얹는 정도의 강한 폭발성을 지닌다.
토지보상금이 많이 풀린다고 해도 무조건 땅값이 오른다고 생각하는 것은 단편적인 시각이 될 수 있다. 그 돈이 땅값을 밀어올리기 위해서는 투자여건이 조성되어야 한다는 것이다.
그래서 일부 언론에서 올해 보상자금이 대거 풀리면 땅값이 급등할 것이라고 보도하고 있는 것은 다소 과장될 수 있겠다는 생각이 든다. 요즘 들어 토지보상금은 실수요 자금보다는 투기성 자금 성격이 강하기 때문에 시장이 활황이냐, 침체기냐에 따라 부동산시장에 미치는 영향이 서로 달리 나타날 것이다.
어쨌든 부동산시장의 새 불안요인을 제거하기 위해서는 토지보상금이 부동산시장으로 다시 유입되지 않도록 자금의 물꼬를 다른 쪽으로 터줄 필요가 있다. 이제 개발도 돈의 흐름까지 감안하고 추진하는 지혜가 필요할 때다.
