토지 리모델링 - 토지 가치 상승
토지에 투자해서 수익을 낼 수 있는 방법은 두가지로 정리할 수 있다.
첫째는) 전형적 방법으로 묻어두기 방식이다.
세월이 지난 후 시세차익을 보고 가공없이 그대로 되파는 것이 양도차익(capital gain)방식이다.
그러나 이러한 방식은 보통 5~10년(중기파동 = juglar cycle)정도의 긴 세월동안 묻어두어 주변환경이 달라지면서
도시계획수립으로 용도가 변경되고 교통infra가 개선되는등 땅의 팔자가 바뀌기만을 기다리는 인내심이 요구되는
고전적 방식이다.
둘째는) 직접 가공하고 개발해서 수익을 내는 방식인데 바로 토지라는 자산을 보다 효과적으로 포장하여 지대를
상승시켜 매도를 한다거나, 아니면 건물을 지어 임대수익(income gain)을낸다거나 토지자체에 경작(유실수 경작
또는 약초,버섯 재배 등)을 통해 가치도 상승시키고 직접 수익을 내는 방식으로 토지투자의 최대 단점인 환금성을
보완하는 리모델링방식이 새로 도입되고 있는 것이다. 리모델링(Remodeling), 또는 리노베이션(Renovation)
이라는 선진국형 개발방식이 도입된지 20년 정도가 됐지만 토지라는 부동산에 접목되기 시작한건 얼마 안된다.
이제 국민들의 소비패턴과 투자자들의 투자트렌드가 그만큼 진화돼간다는걸 보여주는 단적인 예라 보인다.
많은 사람들이 땅 투자하면 그져 하염없이 묶어둬야 하는 것으로 알고 조금 덜 벌어도 단타매매가 가능한 아파트로
눈을 돌리는 사례가 허다하다.
그러나 보다 진보적인 성향의 투자자들은 나름대로의 지식과 연구를 지속해 가치증대를 통한 단타매매와 부가수익이라는 두마리 토끼를 사냥하고 있다.
토지 리모델링의 노-하우
1) 땅을 예쁘게 포장시킨다.
주택도 깨끗하게 청소하고 정리돼 있는 집이 잘팔리듯이 땅도 좋은 값에 빨리 팔고싶다면 땅의 형상을 포장하라.
인터넷으로 매물검색을 하다보면 마당엔 잡초가 무성하고 곳 쓰러질듯한 허름한 농가주택 매물을 많이 본다.
누구나 마찬가지겠지만 아무리 미래가치가 있는 땅이라도 사고 싶지 않다. 쳐다보기도 싫어진다. 왜그럴까?
라고 생각하지마라.
나만 하면 된다. 굳이 포크레인 없어도 된다.
손은 뒀다 뭐하랴.. 잡초 뽑고 마당쓸고 사람사는것같은 집으로 둔갑시킨다면 분명 시세 이상 인사받고 팔 수
있다.
나대지나 농지, 또는 잡종지 같은 땅도 빈 땅이라면 나무나 유실수를 심어두는 것이 좋다.
농지에는 매실,모과, 자두, 살구, 복숭아, 또는 정원조성용 묘목, 잔디 등을... 임야에는 간벌허가 받아서 약초로는
인삼, 도라지, 두릎, 고로쇠, 소나무나 현지의 지질에 맞는 나무는 얼마든지 있으며 수종갱신 명목으로 웬만한
임야는 허가 받을 수 있다.
또는 임야를 농지로 개간허가를 받아 농지로 전용하여 유실수를 심어 가꿀수도있다.
눈을 크게 뜨고 방법을 찾고 정보습득에 게을리 하지않는다면 방법은 얼마든지 있다.
2) 맹지에 도로를 붙힌다.
도로가 없으면 건축허가가 나지 않는다는 것은 누구나 아는 상식이다.
지방의 밭과 임야는 이런 맹지가 수두룩하다.
발품팔고 유망지역에 인맥을 쌓아 둔다면 언젠가는 알짜 매물정보가 들어올 것이다.
3) 도로를 곧게 포장하고 확장시킨다.
진입로가 있다하더라도 비포장에 움푹 패이고 울퉁불퉁한 곳이 많다. 건축에 부적합한 4m이하의 도로라면 보토
하여 평탄화시킨후 잡석을 깐다든지 콘크리트 포장을 한다면 땅의 신분을 격상시킬수 있다.
만약 비용이 문제라면 같이 이용할 수 있는 주변토지의 지주와 공동으로 투자해서 가치를 상승시키는 것도
한가지 방법이 될수 있다.
4) 절토(切土)와 성토(盛土)로 땅의 가치를 높인다.
땅의 가치는 도로에 가름한다. 도로보다 낮은 땅은 금융권에서도 제값을 안쳐준다. 푹 꺼진 땅을 메꿔 도로와
같거나 높이는 작업이 성토 작업이다.
반대로 높은 땅을 낮추는 작업은 절토라 한다.
지면의 높이를 50cm이상 높이거나 파내는 것을 토지의 형질변경이라 하는데, 50cm미만의 절토, 성토는 허가나
신고없이 공사를 할수 있다.
성토가 필요한 사람이 있으니 절토를 해서 흙을 버릴곳을 찾는 사람도 있다.
현장 인근에서 공사하는 현장이나 건축설계사무소, 부동산중개업소 등을 통해 무상으로 흙을 받을 수 있다면
금상첨화라 할수 있겠다.
예를 들어) 넓이 3,000㎡(길이60m * 폭50m)인 길가 논을 1m로 높힌다면 소요되는 흙의 양(㎥=루베)은 다음과 같다.
①소요되는 흙의 총량(㎥) = 60m*50m*1m = 3,000㎥
②소요차량 대수 = 3,000㎥/ 1차당 10 ㎥ = 300대
③흙 운반비 : 덤프 1차당 가격 13만원 * 300대 = 3,900만원
④흙 다지기 : 롤러, 크레인 대당 50만원 * 10일 = 500만원
⑤성토비용 합계 : 4,500만원(3.3㎡ 당 49,600원)
이와 같인 성토하여 높이를 같게 하면 적어도 평당 10~15만원 정도는 가격을 상승시킬 수 있다
