맹지투자시 맹지탈출을 돕는 조건들
'맹지란 도로와 맞닿은 면적이 없는 토지'를 말한다. 건축법에서는 도로에 2m 이상 접하지 않을때에는 건축이 불가능하다. 이런 토지들은 상대적으로 지가가 낮을 수 밖에 없다. 그래서인지 일부 투자자들은 일부러 맹지에만 투자하는 경우가 있다. 자신들만의 방법으로 맹지탈출을 하여 지가를 상승시켜 되팔 수 있기 때문이다. 물론, 일반투자자들이 무턱대고 맹지투자를 하는 경우에는 10중 8~9는 낭패를 입기 쉽상이다. 그럼, 고수들이 맹지탈출을 꿈꿀 수 있는 몇가지 조건들을 살짝 들여다 보자.
첫번째, 맹지와 접한땅이 국유지면 가능성있다.
필자는 부안에 답사를 다니다가 마음에 드는 토지를 찾았다. 문제는 지적도상 2차선 도로와 필자가 점찍어둔 논사이에 기다랗게 누군가의 땅이 있던 것이다. 즉, 필자가 점찍은 토지는 맹지였다. 이렇게 지적도상 맹지임을 발견하면 대부분의 사람들은 투자를 고사하게 된다. 그러나 필자는 소유자를 확인해 보기로 했다. 정말 다행스럽게도 중간에 낀 다른 토지의 소유자는 대한민국 정부였다.
만약, 해당 토지의 소유자가 개인이라면 맹지투자는 포기하는 편이 낫다. 오히려 지주에게 시세의 2~3배를 주고, 토지를 사 맹지를 탈출하거나 토지사용승락서를 받는 편이 맹지탈출의 가능성이 높다. 하지만, 지주가 국가일 경우에는 이야기를 한번 해봄직 하다. 해당 지자체에 지번을 불러주고 국유지임을 확인한후, 내가 투자하고자 하는 땅에 건축이 가능한지를 물어보자. 지자체에서는 상세히 가능한지, 안한지 여부를 얻을 수 있다.
두번째, 맹지에 붙은 또랑은 맹지탈출 가능성을 준다.
현장에서 토지 옆에 풀로 뒤덮인 또랑이 있는 경우가 있다.이런 경우는 이 또랑 때문에 남의 토지를 밟고 지나가야 하는 경우가 있다. 이런 경우의 토지는 맹지로 볼 수 있기에, 일반투자자들은 큰 실망을 하고 만다. 하지만 가능한 본래의 기능을 상실한 폐또랑(구거)인 경우에는 이야기가 달라진다. 혹은 지적도상 '구거'로 표시되어 있는 경우도 마찬가지다.
구거는 구거 점용허가를 받아 파이프관을 매립하여 땅을 메우고, 진입로나 도로를 만들 수 있다. 이렇게 되면 구거가 있었을때 맹지인 땅은 도로가 붙은 땅이 된다. 이어 건축가능한 토지가 된다. 이렇게 맹지탈출을 한 토지는 2~3배 가량 시세가 뛰게 된다.
하지만, 반드시 점용허가 절차를 받아야 하는데, 이를 받지 않으면 훗날 지자체에서 나와 구거를 원상복구 하라고 할 수 있다.
이처럼 첫눈에 '맹지'인 곳도 조금더 알아보면 맹지탈출을 할 수 있는 가능성이 있는 녀석들이 있다. 초보투자자들은 이런 가능성있는 토지를 찾을때 가능한 전문가와 함께 하도록 하자. 맹지투자는 양날의 검임으로, 나를 지킬 수 있는 보호구 역할을 할 것이다.
대박땅꾼 부동산연구소
전은규 소장
