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[중앙일보 박일한] 2020년까지 추진되는 서울시내 도심 부도심 재개발의 밑그림과 기본방향이 확정됐다. 서울시 도시계획위원회는 최근 '2020 서울시 도시 및 주거환경정비기본계획안'(이하 2020기본계획)이 최종 통과됐다고 밝혔다. 서울시는 10년 단위로 도시환경 정비사업의 기본 방향을 수립하고 정비예정구역을 새로 지정하는 데 이번에 2020년까지 기본계획을 수립한 것이다.
서울시 관계자는 “이번 2020기본계획의 특징은 무분별한 재개발을 피하는 대신 낙후된 지역 중심지를 전략적으로 육성하고 역세권 개발을 활성화하며 한강 주변 및 준공업지역을 종합적을 발전시킬 수 있도록 한 것”고 설명했다.
13곳 지역중심지로 육성
먼저 지역의 전략적 중심지로 육성하기 위한 새 정비예정구역은 모두 13곳이 지정됐다. 전체 면적은 39만㎡다. ^신촌역 주변 ^아현동 일부 ^영등포역 앞 집창촌과 쪽방 밀집지역 ^신용산역 북측 일대 ^용산 빗물펌프장 주변 ^삼각지역 남측 ^태평양 부지 주변 ^연신내역 주변 ^구로디지털단지역 주변 ^서울대입구역 주변 ^양평동 준공업지역 등이 이번에 새로 지정된 정비예정구역이다. 이들 지역은 각각 사실상 지역의 거점 역할을 하고 있음에도 그동안 개발이 미진했던 곳이다.
시는 이들 지역을 상업과 업무시설이 집중된 전략적 중심지로 육성해 상권을 활성화시킬 계획이다. 용산구 신용산역 북측 일대 11만9000㎡와 영등포구 영등포역 전면 유곽 및 쪽방 밀집지역 3만5000㎡는 부도심으로 육성할 계획이다. 또 은평구 연신내역 주변 3만3000㎡, 서대문구 신촌역 주변 7만8000㎡, 구로구 구로디지털단지역 주변 2만9000㎡, 그리고 관악구 서울대입구역 4만7000㎡는 각각 상업지역이 밀집된 지역 개발의 거점지역으로 삼을 계획이다.
시는 이들 지역에서 상업과 금융 등 업무시설을 지을 경우 인센티브를 대폭 확대할 방침이다. 특히 관광 숙박시설을 유치할 경우 용적률을 200%포인트 높여줄 계획이다. 이에따라 숙박시설은 용적률이 최대 1200%까지 허용될 전망이다. 반면 주거가 충분히 공급되고 있다는 점을 감안해 아파트 등 주거시설 비율을 늘리면 용적률은 줄어들도록 했다.
역세권 시프트 공급 확대
시는 역세권 장기전세주택(시프트) 공급 확대를 위해 특정 조건에 맞는 역세권을 자동으로 정비예정구역으로 지정되도록 하는 방안도 2020기본계획에 포함시켰다. '역 주변 반경 250m 이내 일반주거 및 준주거지역(주변 500m까지는 위원회에서 경계 결정)' 가운데 '노후(20년 이상) 주택이 50% 이상'이고 '5000㎡ 이상' 크기의 부지 등의 요건을 맞추면 정비예정구역으로 간주한다.
역세권 시프트를 건설할 경우 상업지역에 준하는 높은 용적률 혜택을 주겠다는 것이다. 지금까지 도시정비예정구역 지정은 상업 및 준주거지역에서만 가능했었다.
시는 역세권 250m와 사업면적 5000㎡ 조건을 적용해본 결과 종로구, 중구, 영등포구, 강남구 ,성북구 등에서 30여곳이 해당한다고 설명했다. 이들 지역 중 20년 이상된 건축물이 50% 이상인 지역을 도시정비예정구역으로 지정할 계획이다.
시 관계자는 “시는 '역세권 시프트' 공급요건에 적합한 지역을 자동적으로 도시환경정비사업의 정비예정구역으로 간주되도록 해 도시환경정비사업이 가능하도록 할 것”이라며 “민간 사업자들이 원활한 사업추진을 할 수 있게 해 역세권 시프트 공급에 나서도록 유도할 것”이라고 말했다.
전면 철거 아닌 소규모 맞춤형 개발
2020기본계획의 기본 방향은 도시 재개발 방식을 과거 '전면 철거' 위주에서 도시의 기본 골격을 유지하는 '최소한 철거'로 전환시키기로 한 것이다. 재개발로 인해 서울시의 역사 문화적 특성이 더 이상 파괴되지 않도록 하기 위해서다. 이를 위해 시는 도심 재개발을 기존 철거 재개발 방식에서 벗어나 소단위로 정비하는 '수복 재개발 방식'으로 추진할 계획이다.
예컨데 종로구 공평동과 인사동길은 역사 문화재 주변 및 도심부 특성을 살리는 방향으로, 종로3가 귀금속상가 및 충무로 인쇄 출판 지역은 기존 산업특화지역으로 재개발할 계획이다. 다만 이미 주변지역이 철거, 재개발돼 개발여건이 변화한 서울역 주변과 수표동 일부는 기존 철거 재개발 방식으로 사업을 진행하기로 했다.
또 종로구 종묘 등 문화재 주변과 태화관길 북측, 용산구 남산주변 지역은 정비예정구역 지정에서 배제해 재개발을 원칙적으로 금지하도록 했다. 시 관계자는 “앞으로 '소단위 맞춤형 정비사업' 방식으로 도심 재개발을 진행하면 기존 도로망과 특화된 산업용도는 유지하기로했다.
단독필지 또는 중ㆍ소규모 이하로 공동개발이 이뤄질 것”이라며 “시는 도로 등 인프라시설을 지원하고, 주차장 설치 면제, 건폐율 80% 완화, 건물높이 규제 완화 등의 인센티브 혜택을 줄 것”이라고 말했다.
한강변 준공업지역 개발도 탄력
서울시가 성냥갑 아파트 일변도의 한강변을 바꾸겠다고 발표한 '한강공공성 회복선언'에 따른 개발 구역과 개발 계획 수립이 한창인 서울 준공업 지역도 이번 2020기본계획에 포함됐다. 한강공공성 회복선언에서 전략정비구역(여의도, 합정)으로 지정된 곳과 준공업지역에서의 우선정비대상구역(문래동, 신도림동, 가산동, 성수동2가)을 이번에 정비예정구역에 포함시킨 것.
시는 또 도심 환경정비사업을 진행하면서 건물 최상층을 전망대나 로비 등의 휴게공간으로 개방하는 경우 용적률 인센티브를 부여하기로 했다. 예를 들어 대지 면적이 3000㎡이고, 개방면적이 500㎡일 경우 33% 정도의 용적률 인센티브를 주기로 했다.
아울러 도심부에서는 옥상녹화를 의무화해 쾌적한 도시환경을 조성토록 했다. 저층부 가로활성화 구간을 지정해 건축물의 1층에 판매, 전시시설 등의 설치를 의무화하는 등으로 가로 친화적 보행환경을 조성하는 방안도 마련됐다.
서울시는 이번에 확정된 계획을 3월 중 고시할 예정이며 정비구역 지정은 고시 이후 본격화된다.
박일한 기자 |
