2010년 적용되는 양도세는 2009년 적용되던 양도세와 크게 달라지지는 않았다.
하지만, 일부 개정내용 중 주의해야할 부분이 있고 2011년에 양도세 중과제도가 부활할 예정이기 때문에 2010년과 2011년은 양도세 부담이 확 달라지므로 미리 세금을 계산해 본 후 언제 어떻게 처리할 것인가에 대해 의사결정을 내려야 한다.
양도세 예정신고납부 제도, 혜택은 줄고 불이익은 늘어
2009년까지만 하더라도 매도일이 속하는 달의 말일로부터 2월 이내에 예정신고납부를 하는 경우 한도 없이 10% 세액공제 혜택이 있었으나 이를 2010년도부터 폐지됐다.
다만, 2년 이상 보유한 부동산과 2년 이상 보유한 부동산에 관한 권리 및 기타자산(기타자산은 보유기간과 상관없음)으로서 2010년까지 양도해 6~35%의 누진세율을 적용받는 경우 최대 291만1000원 한도 내에서 산출세액의 5%를 예정신고납부세액공제로 인정해 준다.
또한, 거주자가 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’ 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 부동산으로서 사업인정고시일이 2009년 12월 31일 이전인 부동산을 2010년 1월 1일부터 2010년 12월 31일까지 사업시행자에게 양도해 발생하는 소득에 대해서 예정신고납부를 하는 때에는 한도 없이 5% 세액공제를 받을 수 있다.
2009년에는 예정신고납부기한을 놓치더라도 확정신고납부기한까지만 신고납부하면 10% 세액공제만 받지 못할 뿐 다른 불이익이 없었으나, 2010년도부터는 가산세를 추가 부담해야 하므로 주의해야 한다.
신고납부불성실 가산세와 납부불성실 가산세로 구분하여 부담해야 하는데, 이 금액이 적지 않으므로 특별한 사정이 없는 한 예정신고납부기한은 지키는 것이 바람직하다.
1세대 2주택자 50% 중과 및 장기보유특별공제 배제 대상자는 2009년 1월 1일부터 2010년 12월 31일까지 매도하는 경우 1년 미만 50%, 1년 이상 2년 미만 40%, 2년 이상 6%~35%로 세율이 완화되었다.
1세대 3주택 이상 60%중과 및 장기보유특별공제 배제 대상자는 2009년 1월 1일부터 2009년 3월 15일까지는 1년 미만 50%, 1년 이상 45% 단일세율로, 2009년 3월 16일부터 2010년 12월 31일까지는 1년 미만 50%, 1년 이상 2년 미만 40%, 2년 이상 6~35%의 누진세율을 적용하고 투기지역에 한해 10%의 탄력세율을 적용한다. 물론, 양도세 중과대상자의 경우 장기보유특별공제는 계속 적용받을 수 없다.
이러한 한시적 완화 규정이 2011년 1월 1일 이후 양도분부터는 다시 양도세 중과규정이 적용될 예정이므로 세부담이 급증할 것은 자명한 일이다.
따라서, 미리미리 2010년 12월 31일까지 매도 시 양도세 부담과 2011년 1월 1일 이후 매도 시 양도세 중과로 인한 세부담 차이를 계산해보고 양도세 중과를 피하기 위해 2010년 12월 31일까지 매도할 것인지 아니면 보유할 것인지를 선택해야 한다.
만약 보유하고 있는 주택을 2011년 12월 31일까지 매도하고 싶지 않다면 배우자나 자녀에게 증여하는 것도 고려해 볼 만하다. 물론, 이 경우 무턱대고 증여하는 것은 바람직하지 않으며 반드시 증여 시 발생비용과 증여로 인한 양도세 절세효과를 비교해 본 후 실익이 있는 경우에 한해 증여를 결정해야 한다.
배우자 증여와 자녀 증여의 차이
배우자 증여의 목적은 증여를 통해 양도세 산출시 비용으로 인정되는 취득가액을 매입 시 금액이 아니라 증여 시 신고한 가액으로 높여 양도세를 줄이는 데 보통의 목적이 있다.
예를 들어 양도세 중과대상자의 소유주택 중 1채가 1억 원에 구입하여 4억 원으로 오른 주택이라고 가정해보자.
이 경우 현재 시세 4억 원에 평가하여 증여신고를 한 후 5년이 지나서 6억 원에 매도하는 경우 양도세 산출시 취득가액은 종전 매입금액 1억 원이 아닌 4억 원이 되어 1억 원에서 4억 원까지 오른 3억 원 양도차익에 대해서는 양도세 부담을 없앨 수 있다.
물론, 이 경우 증여 시 취등록세는 부담하지만 이에 비해 양도세 절세효과는 더 크다. 하지만, 주의해야할 것은 배우자 증여 후 5년 이내에 매도하면 종전 매입금액인 1억 원으로 취득가액이 인정된다는 것이고 5년 경과 후 매도 시 증여당시 신고한 4억 원보다 오른 부분에 대해서는 양도세 중과세율로 세금 부담을 해야 한다는 것이다.
또한, 양도세 감면대상 주택에 해당하는 주택은 오히려 취득가액인상을 위한 증여 시 양도세가 더 많이 발생하는 경우가 대부분이므로 소유주택이 혹시 양도세 감면대상주택인지는 반드시 미리 점검해야한다.
자녀에게 증여하는 목적은 배우자에 비해 비용이 많이 소요되기 때문에 보통의 경우 취득가액을 높이기 위한 목적보다는 증여를 통한 주택 수 제외에 초점이 맞춰져 있다.
즉 세대분리가 가능한 자녀에게 증여하여 증여된 주택수를 제외시키는 경우 남아 있는 주택을 양도세 비과세로 처리할 수 있거나 대폭 확대된 1세대 1주택 소유자의 장기보유특별공제(3년 24%부터 10년 이상 80%)를 활용해 큰 폭의 절세를 하는 방법이다.
하지만 증여시 발생하는 취득단계의 세금 및 증여세 부담이 적지 않으므로 증여여부는 반드시 실익비교를 해 본 후 결정해야 한다.
지금까지는 매도자의 입장에서 양도세 중과규정을 살펴봤지만 매수자의 입장에서도 2010년도는 매우 중요하다. 왜냐하면 한시적 완화 기간 주택을 구입하는 경우 몇 채를 구입하든지 2011년 1월 1일 이후 매도 시에도 2년 이상 보유한 후 매도시 양도세 중과세율이 아닌 6~35% 누진세율(단, 1세대 3주택 이상 양도세 중과대상자는 투기지역 소재 주택에 대해 탄력세율 적용되며 2009.1.1~2009.3.15사이에 매입된 주택의 경우 1세대 3주택 이상은 45% 적용)을 적용받을 수 있기 때문이다.
부재지주의 비사업용토지 양도세 중과도 주택과 같이 2011년도부터 다시 돌아온다. 비사업용토지의 경우 원칙적으로 양도세 60%중과 및 장기보유특별공제가 배제되었으나 2009.3.16부터 2010.12.31까지 양도분에 한해 장기보유특별공제는 배제하고 세율을 한시적으로 세율을 1년 미만 50%, 1년 이상 2년 미만 40%, 2년 이상 6~35%로 적용하였다.
하지만, 2011년부터는 다시 양도세 60% 중과대상이 되므로 주택과 같이 세부담이 늘어날 것이므로 사업용 토지로 전환해 세금을 중과를 피할 수 없는 경우라면 2010년 말까지 매도하거나 증여하여 취득가액을 올리거나 또는 상속까지 계속 보유할 것인지에 대한 의사결정을 할 필요가 있다.
공공수용 시 채권보상만기특약여부에 따라 양도세 감면비율이 달라질 수 있다. 2010년도는 토지 보상금이 상당 액수가 풀릴 예정이다.
이 토지 보상금과 관련하여 양도세를 부담해야 하는데 2010년 1월 1일 이후 양도분부터 2012년 12월 31일까지 양도분에 대해 채권보상에 대한 양도세 감면비율이 상향조정되었으므로 양도세 감면혜택을 더 받기 위해 채권보상에 대한 만기 특약을 하는 것이 좋은지를 고민해볼 필요가 있다.
참고로 2009년까지는 현금보상 20%, 일반 보상채권 25%, 만기보유 보상채권의 경우 30%를 적용하고 감면한도가 연간 1억 원이었으나, 2010년 1월 1일 이후 양도분부터는 현금보상 20%, 일반 보상채권 25%는 그대로 유지하나 채권을 3년 이상의 만기까지 보유하기로 특약을 체결하는 경우는 40%, 만기가 5년 이상인 경우는 50%로 상향조정되었다.
감면한도도 만기보유 보상채권(100분의 40 및 100분의 50의 감면율을 적용받는 경우에 한함)에 대한 감면한도를 연간 2억 원(5년간 3억 원)으로 상향 조정하였다.
김종필 세무사
