부동산세금

  • 절세전략 1-세금 모르면 `목욕하고 이빨 닦지 않은 꼴

    관리자09.08. 2010.04.26 1976

  • 봄바람이 솔솔 부는 어느 날, 관심만은 윤길수의 전화를 받았다. 무척 오랜만의 연락이었다. 관심만은 그동안 집을 장만하느라 매우 바빴다. 그는 미래가치가 높은 지역의 블루칩 아파트를 끈질긴 기다림 끝에 좋은 값으로 매수했다. 여러 중개업소를 돌아다니며 급매물을 기다렸는데, 마침 매물이 하나 나왔던 것이다. 블루칩은 주택 시장이 아무리 침체에 빠져도 급매물이 잘 나오지 않는 법인데 마침 미국으로 이민 가는 소유자가 급하게 내놓은 물건이 생겼던 것이다. 장박은 "그것도 정보와 발품의 대가다"라고 평해주었다.

    윤길수가 전한 말은 장박이 해외로 장기체류를 떠나게 돼 자리를 한 번 만들자는 것이었다. 윤길수나 관심만은 그간 장박에게 도움을 받았어도 제대로 된 인사 한 번 하지 못했는데 한동안 만나지 못하게 되자 서둘러 자리를 마련하기로 했다. 그런데 관심만은 그간 장박의 도움을 받았던 회사 동료들도 참석시키는 것이 어떻겠냐고 제안했다. 그들도 장박의 조언으로 도움을 받았는데 연락을 하지 않고 혼자만 참석하면 회사 동료로서 입장이 난처할 것 같았기 때문이다. 하지만 이런 문제보다도 좋은 일에 사람들이 많이 참석하면 좋은 게 아닌가 하는 생각이 더 들었다.

    윤길수는 좋은 생각이라며 장박과 약속 시간을 잡고 알려주겠다고 했다. 며칠 후 윤길수는 장박의 승낙을 얻었는데, 장박이 저녁을 먹기 전에 마지막으로 도움이 되는 말을 해주고 싶다고 해서 토요일 오후3시 경 장박 사무실에서 만나 강의를 듣고 저녁을 먹으러 가기로 했다고 연락했다.

    관심만이 이 사실을 회사 동료들에게 알려주자 모두 "알았어. 만사 제치고 가야겠지"라고 이구동성으로 답했다. 마침내 약속한 날, 장박 사무실로 가니 윤길수를 비롯 걱정만 부장과 준비해 이사, 사재기 부장, 귀솔깃 부장, 지상권 차장, 유치권 차장 등 아는 얼굴이 다 모여 있었다. 인사를 하고 자리에 앉으니 곧바로 장박이 들어왔다.

    "안녕하세요. 잠시 공부도 하고 미국 프로젝트도 추진할 겸 해서 1년 정도의 일정으로 떠나게 됐어요. 그런데 저녁 식사를 대접한다고 해서 여러분들에게 도움이 될 내용을 알려주고 싶어 이런 자리를 만들게 됐습니다. 여러분들이 저를 만나서 달라진 점이 무엇인지 알 수 있을까요?"

    관심만은 주택이란 단순히 시세 차익을 보기 위한 상품이 아니라 가족을 위해 소중히 아끼고 가꾸는 거주공간으로 보다 넓은 평수로 옮겨 가는 데서 즐거움을 얻을 수 있다고 말했다. 준비해와 걱정만은 부동산이 노후재테크 수단으로서 자산증식과 임대수입이라는 일석이조의 효과가 있다고 답했다. 사재기와 귀솔깃은 땅만이 전부가 아니라는 사실을 알게 됐고, 지상권과 유치권은 경매에서 권리분석보다 더 중요한 것은 물건분석에 있다는 것을 새삼 깨달았다고 말했다.

    "여러분들이 저를 만나서 도움을 얻었다니 보람을 느낍니다. 아무쪼록 부동산이란 투기 대상이 아니라 재테크 수단이고, 포트폴리오의 하나라는 점을 명심하기 바랍니다. 또한 앞으로는 부동산이 과거처럼 무조건 돈 된다는 인식을 버리시고, 주위 사람들에게도 잘 설명해주기 바랍니다. 또한 시세 차익을 기대하는 수준에서 벗어나 작게라도 개발을 해야 돈을 벌 수 있다는 것을 아시기 바랍니다. 그럼 오늘의 주제를 시작해볼까요?"

    ▶ 3년 지나면 받을 수 있는 양도세 비과세가 최선의 재테크

    "오늘 제가 여러분들에게 들려드리고 싶은 내용은 바로 세테크입니다. 이제는 양도세를 비롯해서 취득세와 등록세 등의 과세표준이 실거래가가 됐기 때문에 과거와는 비교할 수 없을 정도로 세 부담이 커졌습니다. 전에는 시가에 한참 미치지 못하는 기준시가로 했기 때문이죠. 그럼에도 세금에 대해 잘 모르고 있거나 관심을 가지려고 하지 않는 사람들이 아직도 많은 것 같아요. 부동산 세금은 구입하기 전에 세금 부분을 잘 따져보고 구입해야 나중에 세금 부담으로 낭패를 당하는 일이 없습니다. 따라서 요즘은 세테크가 그 어떤 재테크보다 더 중요하게 된 것이죠. 물론 세무전문가와 상의하면 됩니다. 그러나 일일이 상의해서 결정을 내리게 되면 번거롭기도 하거니와 시간을 다투는 것에서는 결정 시기를 놓칠 수도 있으므로 대략적인 사항과 중요한 핵심 부분은 알아두는 것이 꼭 필요합니다."

    "세금이 중요한 건 아는데요. 굉장히 복잡하고 까다롭더라고요. 특히 예외규정도 많고 적용 사례도 다 달라 책을 몇 권 봤지만 잘 모르겠어요."

    세금 때문에 혼쭐이 난 적이 있는 사재기 부장이었다.

    "맞습니다. 세금만큼 어려운 분야가 없죠. 저 역시 아무리 공부해도 정확히 아는 데 한계를 느껴 포기하고 싶을 때도 많아요. 게다가 얼마나 자주 바뀌는지 세무전문가조차 헷갈려 하죠. 노무현 정부 때는 세금 규제를 강화하면서 얼마나 자주 많이 바뀌었습니까? 그런데 이명박 정부 들어 이번에는 세금을 완화한다면서 더 많이 바꾸었죠. 이렇게 자주 바뀌니 더 복잡해지는 거죠. 하지만 이럴수록 세금에 대해 더욱 주의해야 합니다."

    "집을 사거나 팔 때 중개업자가 다 설명해 주던데요."

    "중개업자는 매수자가 부담해야 할 취득세와 등록세에 대해서만 확인 설명할 의무가 있습니다. 취∙등록세는 어려운 점이 별로 없어요. 그러나 양도세는 확인 설명할 의무가 없는데다 또 친절하게 설명해주는 중개업자가 있다고 해도 전문성이 떨어지기 때문에 무조건 신뢰할 수는 없습니다."

    "세금이 그렇게 문제가 되나요?"

    "좋은 질문입니다. 세테크에 따라 엄청난 차익이 생깁니다. 예를 들어 두 채를 보유했다고 해도 무조건 양도세 중과에 해당되지는 않습니다. 두 채 중 어느 것을 먼저 파느냐에 따라 중과세가 될 수도 있고 일반세율로 과세될 수 있습니다. 중과세는 세율이 50%인데다 장기보유특별공제도 받지 못하므로 일반세율과는 상당한 차이가 납니다. 또한 두 채 보유 중이라고 해도 경우에 따라 비과세를 받을 수도 있습니다. 주택 투자에서 최고의 재테크는 양도세를 비과세 받는 것입니다."

    "아, 그렇군요."

    "부자들은 거래 사이클에 따라 최대의 절세를 합니다. 절세해서 이익을 극대화하는 것이 시세 차익을 올리는 것보다 더 쉽고 정확할 수 있습니다. 1억 원이 더 오르는 것보다 1억 원의 세금을 절약하는 것이 더 쉬울 수도 있다는 말입니다. 예를 들어 집을 한 채 보유 중인 사람들은 3년이 지나서 양도하면 양도가액 9억 원까지는 양도세를 한 푼도 내지 않습니다. 물론 서울과 과천, 5대 신도시는 3년 보유기간에 2년 거주기간이 포함돼야 합니다. 양도차익이 3억 원인 집을 비과세 받는 것과 받지 못하는 차이는 최대 8,000여 만 원 정도나 됩니다. 또한 새 주택을 취득하고 2년이 지나기 전에 종전주택을 양도해도 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 또한 중과세 대상이라고 해도 2010년 말까지는 한시적으로 양도세 중과세를 면제해주므로 다주택 보유자들은 이 기간 내에 양도를 고려하는 것이 좋습니다. 보유세에서도 취득과 양도를 언제 하느냐에 따라 세금이 달라집니다. 재산세와 종합부동산세의 납부 기준일은 매년 6월1일입니다. 따라서 양도를 계획 중인 사람들은 6월1일 전에 양도하는 것이 절세 효과가 있고, 매수를 고려중인 사람들은 6월2일 이후 구입하는 것이 세금을 줄이는 길이 되겠지요. 이밖에도 거래 사이클과 구입 시기에 따른 절세 방법이 많으므로 차근차근 알아보도록 할까요?" <계속>


    <불황에도 성공하는 부동산 투자전략> 중에서
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