1. 양도소득세란?
양도소득세란 부동산(토지.건물)또는 부동산에관한 권리(아파트 분양권등)와 같은 자산의 양도에따라
발생하는 소득에 대하여 과세하는 세금으로서 양도소득세가 과세되는 범위는 다음과 같습니다
◆ 부동산(토지 또는 건물)의 양도소득
◆ 부동산에관한 권리(부동산을 취득할 수 있는 권리,지상권,전세권,등기된 부동산 임차권)의 양도소득
◆ 주식 또는 출자지분의 양도소득
◆ 기타자산(사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권,특정시설물 이용권.회원권등)의 양도소득
양도소득세는 다음과 같은 경우 비과세 되거나 감면됩니다
◆ 1세대 1주택의 경우로서 보유요건 및 거주요건등 비과세 요건을 충족한 때에는 양도세가 과세되지
않습니다
◆ 장기임대주택,신축주택취득,공공사업용 토지,8년이상 자경농지등의 경우 감면요건을 충족한 때에는
양도세가 감면됩니다
2. 양도소득세 비과세 요건
◆ 1가구 1주택인 경우
1가구(1세대)가 국내에 등기된 1주택을 2년이상 보유한후 양도하는경우 양도소득세가 부과되지 않습니다
단, 주택은 고급주택이면 안됩니다. 고급주택의 기준은 양도 당시의 시가가 9억원 이하이여야 합니다.
주택과 토지의 소유자가 각각 다르다고 하더라도 주택과 부수토지의 양도가액을 합한 가격이 9억원을 초과
하면 안됩니다. 또한 여러 사람이 공동으로 소유하고 있더라도 각각 1주택을 소유한 것으로 인정 합니다.
그리고 9억원을 초과하더라도 9억원을 초과한부분에 대해서먼 양도소득세가 부과됩니다.
◆ 1가구 1주택 보유 중 상속주택으로 2주택이 된 경우
비과세 요건에 충족하는 기존주택을 처분 하면 본인의 의지와는 상관없이 취득하게 되는 상속주택은 없는 것으로 간주되어 비과세가 됩니다. 반대로 상속주택을 처분 하면 양도소득세 과세대상이 됩니다.
◆ 1가구 1주택 보유중에 또 다른 1주택을 취득하여 일시적 1가구 2주택이 된 경우
1가구 1주택자가 1년이지나서 다른 새로운 주택을 취득하여 일시적으로 1가구 2주택이 되었다면, 기존주택을 새로운 주택 취득일부터 3년 이내에 처분 하면 비과세 됩니다. 기존주택의 보유기간이 2년이 되지 않았거나, 새로운 주택을 취득하고 3년이 지났다면 비과세되지 않습니다.
◆ 1가구 1주택 보유 중 결혼으로 1가구 2주택이 된 경우
혼인으로 인하여 1세대 2주택 소유자가 되었다면 혼인한 날로부터 5년이내에 먼저 양도한 주택은 양도소득세가 비과세로 됩니다. 단, 양도하는 주택은 2년이상 보유한 주택이여야 됩니다.
◆ 농어촌 주택 및 문화재 주택
농어촌 주택 이거나 문화재 주택으로 인하여 2주택의 소유자인 경우에는 일반 주택을 먼저 양도하는 경우 비과세 됩니다. 단, 양도하는 주택은 2년이상 보유조건을 충족해야 합니다.
◆ 1가구 1주택 보유 중 부모 봉양을 위해 합가하는 경우
직계노부모 동거봉양을 위한 1세대 2주택자는 세대를 합친날로부터 5년 이내에 먼저 양도한 주택은 비과세 됩니다. 단,양도하는 주택이 2년 이상 보유 조건을 충족 되어야 합니다.
3. 양도소득세 신고납부
부동산을 양도한 경우 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월이내에 주소지 관할세무서에 예정신고납부를 하여야 합니다
※ 예를들어 2014년 1월5일 잔금을 지급받았다면 양도소득세 예정신고.납부기한은 3월31일 까지입니다
※ 양도시기는 원칙적으로 대금청산일입니다(예외적으로 대금청산일전 소유권이전등기를 한 경우에는
등기접수일이 양도시기가됨.)
4. 양도소득세율
5. 양도소득세 계산방법
◆양도소득세 계산요령
◆ 양도소득세 계산시 공제되는 비용
필요경비 | 공제가능한 비용 | 공제가 안되는 비용 |
취득시 지출된경비 | - 취득세,인지세등 - 중개수수료 - 법무사수수료 - 소유권확보를위한 소송비용 | - 상속세.증여세등 - 부동산 대출이자 |
주택 수리비용등 | - 방확장 공사비용 - 발코니 확장비용 - 샤시 설치비용 - 보일러 교체비용 - 상,하수도 배관공사 - 재건축 부담금 - 홈오토메이션 설치비 - 불법건축물 철거비용 - 엘리베이터 설치비용 - 빌딩의 피난시설 설치비용등 - 소유권확보 소송비용 - 부동산매각 광고료 - 취득시채권 매각차손금액 - 경매취득시 유치권변제금액 - 건축허가취소의 행정소송비용 - 묘지 이장비용(세금계산서) 자산의 가치를 증가시키는 자본적 지출비용만 공제 | - 고가 상드리제등 구입비용 - 도배장판 교체비용 - 방수공사비용, 외벽도색비용 - 보일러 수리비용등 - 싱크대,주방기구 구입비 - 타일 및 위생기구 공사비 - 오수정화조설비 교체비 - 오피스텔 비품 구입비 - 택지초과소유 부담금 - 매매계약 해약 위약금 - 세입자에게지출한 철거비용 - 취득세의 납부지연 가산세,연체료 - 경매낙찰대금 지연에따른 이자 자산의 기능을 유지하는 정도의 일상적인 수리비는 공제받지 못함 |
양도시 지출된 비용 | - 중개수수료 - 세무신고서 작성비용 - 기타 컨설팅 비용 | |
◆사전에 보유기간을 정확하게 계산하라
보유기간이란 ‘취득일부터 매도일(양도일)까지의 기간’을 말한다. 보유기간은 세율과 장기보유 특별공제 및 비과세 등에 영향을 끼친다. 단 하루의 차이로 양도세 비과세를 받지 못하거나 장기보유 특별공제 및 세율 등에서 불리한 상황을 맞을 수 있다. 다음 표는 대표적인 취득일과 매도일을 표시한 것으로 주택뿐만 아니라 상가와 토지 등의 모든 경우에 공통적으로 적용되는 기준이다. 참고로 매매계약일과 중도금수수일 등은 매도일이나 취득일과 아무런 상관이 없다.
◆매도일 전 동거가족의 주택을 반드시 점검하라
1세대 1주택 비과세인 줄 알고 매도했는데 1세대 2주택자로 양도세가 과세되는 경우를 종종 본다. 또 2주택자로 알고 매도한 후 양도세를 냈는데 3주택자로 60% 중과세되어 고지된 사례도 있다. 이러한 경우는 동거가족(부모 등)의 소유주택을 주택 수에 포함하지 않아 발생한 사례와 주택에 포함되는데도 주택 수에 포함되지 않는것으로 오해하여 발생한 경우가 많다. 먼저, 양도소득세 관련 규정에서는 보통 세대 단위로 주택 수를 판단한다는 것을 기억해야 한다. 따라서 본인의 소유주택 외에도 배우자의 소유주택 및 생계를 같이하는 동거가족의 소유주택을 모두 합하여 양도세 비과세를 판단해야 한다.
동거가족이란 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자 포함) 및 형제자매를 말하며, 취학·질병의 요양·근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시 퇴거한 자를 포함한다. 30세 미만인 자녀의 경우로서 미혼이거나 소득이 없는 경우에는 따로 살고 있어도 부모와 함께 1세대로 보기 때문에 주의하여야 한다. ‘ 1세대’의 판정시기는 매도일의 상황에 따라 판정하고, ‘ 1세대’의 판정은 주민등록등본을 원칙으로 하되 주민등록등본이 사실과 다른 경우에는 그 실질내용에 따라 한다. 본인 소유주택 이외에 함께 살고 있는 자녀 등의 가족이 주택을 소유하고 있다면 1세대 2주택 이상이 되어 양도세 비과세를 받을수 없거나 양도세 중과세 등을 적용받는 경우가 발생할 수 있다.
따라서 세법상 세대분리가 인정되는 경우라면 주택을 매도하기 전에 주택을 소유한 자와 세대분리를 한 후 매도해야 양도세 비과세가 가능하다. 그렇지만 세대분리를 하더라도 세법상 세대분리가 인정되지 않는 경우에는 세대분리 후 매도를 해도 양도세 비과세를 적용받을 수 없다. 이때 세대원과의 세대분리는 매도하기 전에 실제로 따로 사는 것을 말하며 주민등록상으로만 세대분리하는 것은 소용이 없다는 점을 주의하여야 한다. 편법으로 주민등록상으로만 세대분리를 하여 매도하는 경우가 종종 있는데 적발되면 부당한 방법에 의한 과소신고에 해당되어 본래 부담해야 할 양도세에 신고불성실가산세 40%와 납부불성실 가산세 연 10.95%까지 부담해야 한다.
◆무허가주택은 용도변경하거나 멸실하면 주택에서 제외된다
재개발지역이나 농촌지역에 있는 주택 중에 허가를 받지 않고 지은 주택의 경우는 등기부등본이 존재하지 않는다. 무허가주택은 등기부등본이 없을 뿐 무허가 건축물관리대장에 별도로 관리되고 있다. 따라서 세무서에서 파악할 수 있기 때문에 다른 주택의 매도시 비과세 판단 등의 경우에 주택 수에서 함부로 빼고 계산해서는 안된다. 실제로 산속에 농사를 지을 때 머무는 무허가주택과 서울에 아파트 1채를 소유한 상태에서 서울 아파트를 비과세인 줄 알고 매도하였다가 수천만 원의 세금을 추징당한 사례가 있다. 물론 무허가 주택을 주택으로 보지 않는 경우도 있다. 사실상 주거로 사용할 수 없는 상태의 주택이라면 주택에서 제외될 수 있다.이 경우에는 세무서와 마찰이 생기지 않도록 미리 주택을 없애 버리고 다른 주택을 매도하거나, 세법상 세대분리가 인정되는 자녀나 부모에게 증여하여 주택 수에서 제외한 후 비과세를 유도하는것도 생각해 볼 수 있다.
◆증여받은 부동산을 양도할때는 이월과세 규정을 확인해야한다
배우자 또는 부모, 자녀로부터 토지나 건물을 증여받은 후 5년 안에 처분하게 되면 '이월과세'라는 규정이 적용되는데 주의가 필요하다. '이월과세'는 증여자의 취득가액을 기준으로 양도소득세를 계산하는 규정을 말한다. 보유기간도 증여 받은자의 보유기간에 증여자 보유기간을 합산한다. 이 규정의 취지는 연속된 소득을 분산함에 따른 세부담회피를 방지하기 위함이다.
예를 들어 7년 전 3억 원에 취득한 남편 소유의 아파트가 시가 5억 원일 때 이를 부인한테 증여한 후 부인은 5년 내에 이 아파트를 6억 원에 팔았다고 하자. 이때 부인의 취득가액은 증여 받을 당시 5억 원이 아닌 남편이 당초 취득한 3억 원이 되므로 양도차익 3억 원에 대해 양도소득세를 부담해야 한다. 만약 부인이 증여 받은 날로부터 5년 후 매도를 한다면 '이월과세' 규정이 적용되지 않으므로 취득가액이 5억 원이 되어 양도차익 1억 원에 대해 양도소득세를 부담하면 된다. 위 사례에서 보듯 받은 후 매도까지의 5년이라는 기간이 중요한데 이를 기준으로 '세부담을 회피하기 위한 행위냐' '정당한 절세전략이냐'가 판가름 난다고 보면 된다.
