1. 2013.12.31. 이전 다주택자에 대한 양도소득세 중과 내용
가. 1세대2주택(조합원입주권 포함) 소유자의 양도소득세 중과
1세대2주택자가 2007.1.1.부터 2008.12.31.까지(2년간) 주택을 양도하는 경우 장기보유특별공제를 배제하고 50%의 단일세율로 중과했으며, 이후 2009.1.1.부터 2013.12.31.까지 양도분에 대해 중과세율(50%) 적용을 한시적으로 유예했고 2014.1.1. 이후 양도 분부터 중과세율 적용을 영구히 폐지하는 것으로 소득세법이 개정됐다.
나. 1세대3주택(조합원입주권 포함) 이상자의 양도소득세 중과
1세대3주택 이상자가 2005.1.1.부터 2009.3.15.(4년 3개월)까지 주택을 양도하는 경우 장기보유특별공제를 배제하고 60%(단, 2009.1.1.~2009.3.15. 양도분 :45%)의 단일 세율로 중과해왔다. 다만, 2003.12.31. 현재 1세대3주택에 해당하는 자가 2004.1.1. 이후 다른 주택을 새로이 취득하는 경우에는 새로운 주택 취득일 이후 양도분부터 중과세율을 적용하고 장기보유특별공제가 배제되었다.(소득세법 부칙§16, 2003.12.30. 법률 제7006호). 이후 2009.3.16.부터 2013.12.31.까지 양도분에 대해 중과세율 적용을 한시적으로 유예했고 2014.1.1.이후 양도 분부터 중과세율 적용을 영구히 폐지하는 것으로 소득세법이 개정됐다.
∙가산세율 적용：1세대3주택 이상자가 2009.3.16.~2013.12.31. 지정지역(투기지역) 소재주택을 양도할 경우 '누진세율에 10%p'를 가산한 가산세율이 적용됨. 이기간 동안 투기지역이었던 서울 강남구, 서초구, 송파구가 2012.5.15. 해제되었음.
∙단기양도 세율 적용：양도 주택의 보유기간이 1년 미만인 주택 양도：50%(2014.1.1.이후 양도 : 40%), 1년 이상 2년 미만인 주택 양도：40%(2014.1.1.이후 이후 양도 : 누진세율)의 단일세율과 위 중과세율 중 높은 세율이 적용됨
다. 1세대3주택(조합원입주권 포함) 이상자의 지정지역(투기지역) 내 주택 양도시 중과
1세대3주택 이상자가 2014.1.1.부터 2018.3.31.까지 지장지역 내 주택을 양도하는 경우 '누진세율 + 10%p“의 가산세율이 적용된다. 이기간 동인 지정지역으로 지정된 지역은 2017.8.3.(기획재정부 공고 제2017-114호) 고시된 12개 지역[서울특별시(강남․서초․송파․강동․용산․성동․노원․마포․양천․영등포․강서), 세종자치시] 뿐이다. 그러므로 1세대3주택 이상자가 2017.8.3.부터 2018.3.31.까지 지정지역 내 주택을 양도하는 경우 '누진세율+10%p'의 가산세율이 적용됨을 유의해야 한다.
라. 장기보유특별공제 배제
2008.12.31 현재 1세대2주택 이상 다주택자가 2011.12.31. 이전에 주택을 양도한 경우 장기보유특별공제 적용이 배제되었다. 그러나 2012.1.1. 이후 양도 주택부터 장기보유특별공제(10~30%)가 적용된다.
마. 중과완화 기간(2009.1.1~2012.12.31) 중 취득한 주택
중과완화기간(2009.1.1~2012.12.31) 중에 새로이 주택을 취득하여 1세대2주택자가 된 경우 새로이 취득한 주택은 언제 양도하더라도 누진세율이 적용되고, 2009.1.1~2009.3.15 중 새로이 주택을 취득하여 1세대3주택 이상이 된 경우 새로이 취득한 주택은 언제 양도하더라도 45%의 완화된 세율을 적용받을 수 있고, 2009.3.16~2012.12.31 중에 새로이 주택을 취득하여 1세대3주택 이상이 된 경우 새로이 취득한 주택은 언제 양도하더라도 일반세율이 적용된다. 그러나 2011.12.31.이전 양도분으로서 양도당시 1세대2주택 이상 다주택자에 해당하는 경우 장기보유특별공제가 배제된다. 다만, 양도주택의 보유기간이 1년 미만은 50%(2014.1.1. 이후 양도분 : 40%), 1년 이상 2년 미만은 40% 2014.1.1. 이후 양도분 : 누진세율) 세율이 적용된다.
2. 2018.4.1. 이후 다주택자에 대한 양도소득세 중과 내용
1세대2주택(조합원입주권 포함) 이상자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 '누진세
율 + 10%p' 가산세율이 적용되고, 장기보유특별공제가 배제된다. 그리고 1세대3주택(조합원입
주권 포함) 이상자가 조정대상 지역 내 주택을 양도하는 경우 장기보유특별공제가 배제되고
'누진세율 + 20%p' 가산세율이 적용된다.
이하 본고에서 설명하는 '다주택자에 대한 양도소득세 중과' 내용은 1세대2주택(조합원입
주권 포함) 이상 다주택자가 2018.4.1. 이후에 조정대상지역 내 소재 주택을 양도하는 경우
중과되는 내용을 중심으로 설명하고자 한다.(관련법령 : 소법§ 95 ②, §104 ⑦, 소령§ 167의
3~167의4, §167의10~167의11 소칙§ 82~83)
박상근 (세무사․경영학박사)
[약력]1998년~1999년 서울지방세무사회 부회장, 2000년 11월~2002년 11월 한국세무사고시회장, 2002년 4월~2004년 4월 한국세무사회 감사, 세무사 박상근 사무소 대표세무사(현) 