주택을 양도하는 경우 일반적으로 적용되는 양도소득세율은 보유기간, 등기여부, 과세표준 크기 등에 따라 6～42%의 누진세율이 적용된다. 하지만 1세대2주택(조합원입주권 포함)자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 양도소득세 과세표준에 가산세율(누진세율 + 10%p))이 적용되고, 장기보유특별공제가 배제된다. 그리고 1세대3주택(조합원입주권 포함) 이상자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 양도소득세 과세표준에 가산세율(누진세율 + 20%p)이 적용되고, 장기보유특별공제가 배제된다.
조정대상지역
1. 1세대2주택 이상 다주택자 판정시 주택 수에 합산되는 주택
양도하는 주택을 포함하여 1세대의 세대원이 소유하고 있는 주택 중 일정 요건에 해당하는 주택과 조합원입주권을 합산하여 1세대3주택 이상, 주택과 조합원입주권을 합하여 3개 이상, 1세대2주택 또는 1세대1주택+1조합원입주권에 해당하는지 여부를 판단한다.
1세대1주택 이상 다주택자 판정 시 주택 수에 합산되는 조합원입주권은 재개발․재건축 조합원이 받는 다음의 원래 조합원입주권 또는 승계조합원입주권을 말한다.
가) 수도권(서울․인천․경기지역) 및 광역시․특별자치시(광역시에 소속된 군, 경기도․세종시의 읍․면 지역 제외)에 소재하는 주택(조합원입주권 포함)：모든 주택.
즉, 인천광역시의 군지역(강화․옹진), 경기도 군지역 및 도농복합시의 읍․면지역, 세종시의 읍․면지역, 지방 5대 광역시의 군지역(대구 달성, 부산 기장, 울산 울주) 소재 주택(조합원입주권 포함)을 제외한다.
(나) 기타지역[위에서 제외된 광역시의 군지역, 경기도의 군지역 및 경기도 도농복합시의 읍․면지역, 세종시의 읍․면지역, 도(道)지역]에 소재하는 주택(조합원입주권 포함)：당해주택 또는 그 밖의 주택 양도당시 주택의 기준시가 또는 조합원입주권의 가액이 3억원을 초과하는 주택. 예컨대 인천광역시 강화․옹진군, 부산광역시 기장군, 대구광역시 달성군, 울산광역시 울주군, 경기도 가평․양평․연천군, 경기도 평택시 포승면 등이 기타지역에 속한다.
'다주택자' 판정시 주택 수에 합산되는 주택 요약
◆…조합원입주권가격은 사업시행인가고시일 기준 종전 주택평가액을 말함.
조정대상지역과 중과대상주택
※ 중과세대상주택
수도권・광역시・세종시: 지역기준 □ 모든 주택
수도권 등 군, 읍・면 지역, 기타 도 지역: 가액기준 □ 3억원 초과 주택
※ ■ : 조정대상지역
2. 다주택자에 대한 중과대상 유형 4가지
① 1세대 2주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우
② 1세대 1주택과 1조합원입주권을 소유하는 자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우
③ 1세대 3주택 이상자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우
④ 1세대의 주택과 조합원입주권을 합하여 그 수가 3 이상인 경우로서 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우
상기 4가지 유형 중 ①과 ②는 1세대2주택자 중과 규정(장기보유특별공제 배제, 누진세율+10%p 가산세율)이 적용되고, ③과 ④는 1세대3주택 이상 중과 규정((장기보유특별공제 배제, 누진세율+20%p 가산세율)이 적용된다.
3. 중과대상 주택 판정 순서 3단계
① 양도하는 주택의 소유자가 1세대 2주택(조합원입주권 포함) 이상인지를 확인한다.
(소득법 §167의3①1호, §167의4②, §167의10①1호, §167의11②)
② 양도하는 주택이 조정대상지역 내 소재 주택인지를 확인한다.(주택법§63의2, 건교부장관)
③ 양도하는 주택이 조정대상지역에 소재하는 경우 양도소득세 중과대상 주택인지를 확인한다. 즉 양도하는 주택이 중과 제외 주택이 아닌지를 확인한다.(소득법 §167의3①1~8호, 10호, §167의4③~⑤, §167의10①1~10호), §167의11①1~9호, ②)
박상근 (세무사․경영학박사)
[약력]1998년~1999년 서울지방세무사회 부회장, 2000년 11월~2002년 11월 한국세무사고시회장, 2002년 4월~2004년 4월 한국세무사회 감사, 세무사 박상근 사무소 대표세무사(현)
