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부동산세금

• 8년 자경 양도세 면제와 농지 대토의 요건

  세무사 2018.11.29 9425

• 8년 자경농지 양도세 면제
  
  8년 이상 보유하고 재촌하면서 직접 경작한 농지로 양도일 현재 농업소득세의 과세대상이 되는 농지를 양도한 경우 양도소득세를 감면한다. 8년 재촌 자경 농지의 감면대상은 양도 당시 당해 농지가 아래 8년 재촌 자경 감면요건을 모두 충족되는 경우만 감면세액 한도 내에서 양도소득세를 감면받을 수 있다.

  법문에 있는 요건을 정리하면 다음과 같다.

  1. 양도일 현재 농업소득세 과세대상인 농지일 것
  2. 소유자가 취득일부터 양도일 사이에 8년간 농지가 소재하는 시, 군, 구와 그와 연접한 시, 군, 구 또는 해당 농지로부터 직선거리 20km이내의 지역에 거주하면서 그 소유 농지에서 농작물의 경작 또는 다년성 식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배한 사실이 있을 것
  3. 양도일 현재 특별시, 광역시(광역시에 있는 군 지역 제외) 또는 시(지방자치법 제3조 제4항의 규정에 의하여 설치된 도 농복합 형태의 시의 읍 면 지역 제외)에 있는 농지로서 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 주거지역, 상업지역 및 공업지역내의 농지로 이 지역에 편입된 후 3년이 경과되지 않을 것
  4. 농지가 도시개발법 그 밖의 법률에 의하여 환지처분 전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 그 환지예정지 지정일부터 3년이 경과되지 않은 농지의 양도일 것 

  5. 양도 시 세무서에 구비서를 갖추어 양도세 면제 신청을 할 것
  
  농지요건

  양도일 현재 자경은 하고 있지 않더라도 농지에는 해당되어야 한다.
  자경기간을 취득할 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년 이상 경작한 사실이 있으면 되며 양도일 현재에 자경하고 있어야 하는 것은 아니다. 그러나 양도일 현재 자경은 하고 있지 않더라도 농지에는 해당되어야 한다. 양도일 이전에 매매계약조건에 따라 매수자가 형질변경, 건축착공 등을 한 경우에는 매매계약일 현재 기준으로 농지여부를 판단한다. 8년 자경 감면은 해당 농지 보유기간 중 8년이상 재촌, 자경한 경우이어야 하며, 양도일 현재 농지이어야 하고, 도시지역에 편입된 지 3년이 지나지 않아야 한다.
  
  <감면대상 농지>
  1. 농업소득세 과세대상 토지(비과세·감면 및 소액부징수포함)
  2. 해당토지가 주거·상업·공업지역에 편입되거나 도시개발법 등에 의하여 환지처분전에 농지외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우는 주거지역등으로 편입되거나 환지예정지 지정받은 날까지 발생한 소득에 대하여만 적용함.
  3. 양도일 현재 특별시·광역시(군지역제외) 또는 시(도·농복합형태의 시의 읍·면 지역제외)에 있는 농지 중 주거지역 등에 편입된지 3년이 지난 농지는 제외함.
  4. 환지처분이전에 농지외의 토지로 환지예정지를 지정하는 경우에는 그 환지예정지 지정일로부터 3년이 지난 농지는 제외함.

  자경요건

  대상농지를 취득할 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년 이상 경작한 사실이 있으면 되며 양도일 현재에 자경하고 있어야 하는 것은 아니다. 그러나 양도일 현재 자경은 하고 있지 않더라도 농지에는 해당되어야 한다.
  
  양도세 감면 대상 농지를 자경해야 하는데 자경이란 거주자가 그 소유농지에 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것을 말한다.

  재촌요건

  감면 대상 신청자는 농지소재지에 거주하는 자로서 다음 재촌요건을 구비해야 한다.
  
  농지소재지에 거주하는 자(관내 재촌)
  ① 농지가 소재하는 시·군·구(자치단체구)안의 지역
  ② 제1호의 지역과 연접한 시·군·구안의 지역
  ③ 해당 농지로부터 직선거리 20km이내의 지역
  (단, 경작개시 당시에는 당해지역에 해당하였으나 행정구역개편 등으로 이에 해당하지 아니하게 된 지역을 포함한다.)

  8년 자경 농지 양도세 감면율

  ■ 양도소득세의 100/100
  ■ 가면한도 : 1년간 2억원, 5년간 3억원

  감면신청서류

  자경요건은 양도 당시 농지로서 보유기간동안 통산하여 8년 자경한 사실을 입증하여 감면신청하여야 하며, 충족 판단시 농지원부여부에 따라서 가면여부를 결정하는 것이 아니라, 실제 농사를 경작했다는 입증을 하는 경우에는 감면을 인정받을 수 있다. 실제 자경여부에 대하여는 제출한 서류를 바탕으로 관할 세무서에서 사실 판단을 하게 된다.
  8년자경 감면 요청 시 필요서류는 아래와 같다.
  
  8년 자경 감면 요청 시 제출서류
  1. 세액감면신청서
  2. 토지등기부등본
  3. 토지대장
  4. 토지이용계획확인원
  5. 주민등록등본
  6. 농지원부 원본, 경작사실확인서, 자경증명(시, 군, 읍, 면장이 교부 및 발급)
  7. 지역농협 조합원 가입증명원, 거래내역서
  8. 농작물수매실적 확인서, 농산물 판매 및 묘종, 묘목구입비용 영수증
  9. 농기계 구입비 및 농약 구입비용 영수증 등 

  10. 기타 자경한 사실의 여부를 확인할 수 있는 서류
  
  대토농지 양도세 감면 요건

  (1) 처분 농지의 요건
  ○ 종전 토지가 농지일 것
  농지란 전, 답으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실제로 경작에 사용되는 토지를 말함.
  
  ○ 종전의 농지소재지에서 3년 이상 거주하면서 경작했을 것
  상속농지의 경우 상속인과 피상속인이 동일 세대원으로서 재촌 자경한 경우만 피상속인과 상속인의 경작기간을 통산하여 계산하며 여기서 3년은 통산의 개념임
  
  (2) 신규 취득 농지의 요건
  ○ 거리요건(3개 요건중 1개 충족)
  - 농지소재지와 동일 시, 군, 구 거주
  - 농지소재지와 연접한 시, 군, 구 거주
  - 농지소재지로부터 직선거리로 20km 이내 거주
  
  ○ 면적 및 가액요건(2개 요건 중 1개 충족)
  - 새로 취득한 농지면적 ≥ 양도한 농지면적의 1/2
  - 새로 취득한 농지가액 ≤ 양도한 농지가액의 1/3
  
  ○ 용도지역 요건
  국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 주거지역, 상업지역, 공업지역 이외에 소재한 농지(단, 도농통합지역의 읍 면지역은 제외하되, 2010년 이후 양도 농지의 경우에는 주, 상, 공업지역 편입일 이전 양도소득에 한해 감면)
  
  ○ 자경기간 요건
  취득 후 3년이상 자경할 것